임대소득 대비 이자비용 따져 대출…수익형 부동산 시장 타격 예상
정부가 지난해부터 줄줄이 내놓은 각종 부동산 대출규제에 이어 이달 말 임대업이자상환비율(RTI)까지 시행될 예정이어서 부동산 시장에 긴장감이 감돌고 있다.
18일 금융업계에 따르면 시중은행들은 26일부터 부동산임대업자에게 신규 대출을 내줄 때 RTI를 따져 대출 적정성을 가늠한다.
또 시중은행 대다수가 부동산임대업을 관리대상 업종으로 선정하고 따로 한도를 설정해 둘 예정이어서 향후 임대업자의 개인사업자 대출이 한층 까다로워질 전망이다.
RTI는 연간 부동산 임대소득을 연이자비용으로 나눈 값이다. 이자비용에는 임대업 대출 이자는 물론 임대건물의 기존 대출 이자까지 포함한다.
임대소득은 임대차계약서와 감정평가서, 시세 등을 근거로 산출하며 보증금에도 평균 예금금리를 적용해 소득분으로 더한다.
원칙적으로 주택 임대업의 경우 RTI 비율이 1.25배 이상일 때, 비주택 임대업은 1.5배 이상일 때 대출을 내주도록 했다.
예를 들어 주택 임대업자의 연간 이자비용이 1천만 원이면, 적어도 연 임대소득은 1천250만 원은 돼야 신규 대출을 받을 수 있다는 의미다.
다만 은행은 RTI 기준에 미달하더라도 임대업자에게 다른 사업 소득이 있거나 추후 상환 능력이 인정되는 경우 대출을 허용하겠다는 입장이다.
한 은행 관계자는 "대출 신청 시점에 건물이 완공되지 않거나 임대가 이뤄지지 않았더라도 별도로 간주임대료를 계산해 대출할 계획"이라고 설명했다.
이외 상속에 따른 불가피한 인수나 1억 원 이하의 소액 대출, 중도금 대출 등은 RTI 심사에서 빠진다.
부동산 시장은 그간 정부가 내놓은 다주택자 규제로도 이미 돈줄이 말라붙어가는 상황이다.
지난해 8·2 부동산대책을 통해 서울 강남 4구와 세종 등 투기지역 내에서는 주택담보대출을 가구당 한 건으로 제한했다.
이외 서울 14개구 등 투기과열지구에서 이미 주택담보대출이 1건 있는 차주에게는 DTI를 30%로 엄격하게 적용해왔다.
올해부터는 신(新) DTI를 도입해 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받을 때 DTI 산정 만기를 15년으로 제한했다. 실제로 만기 30년짜리 대출이라고 하더라도 15년 만기로 간주해 원리금 상환액을 계산한다는 의미다.
지금까지 LTV와 신DTI 규제 등이 비교적 주택담보대출이 쉬웠던 아파트 매매 시장을 압박하는 요인이었다면 이번 RTI로 이른바 꼬마빌딩이나 상가 등 수익형 부동산 시장도 타격을 입을 전망이다.
은행마다 개인사업자 대출 시 3개 이상 관리대상 업종을 선정하도록 한 것도 부동산임대업에는 악재다.
당국은 관리대상 업종에 따로 한도를 설정해 두고 이를 초과하면 대출 취급 기준을 강화하도록 했다.
시중은행들은 부동산임대업과 음식업, 숙박업, 도소매업, 기타 서비스업 등을 위험성이 높은 관리대상 업종으로 선정했다. 이 가운데서도 공통으로 꼽은 업종은 부동산임대업과 음식업이었다.
앞으로 부동산 임대업자가 은행에서 신규 대출을 받을 때는 RTI에 더해 은행별 업종 대출 한도까지 고려해야 하는 상황이 된 셈이다.
또 다른 은행 관계자는 "은행들이 부동산임대업의 위험성에 주목하고 있다"며 "앞으로 점점 부동산 임대업자들이 대출받기 어려워질 것"이라고 설명했다.
