무주택 실수요 중심으로 시장 재편…'줍줍' 인기에 현금 부자들 잔치 지적도
분양가 제주·충북 빼고 전국적 상승…분양가 상한제 앞두고 경쟁률 급등
정부의 9·13 부동산 규제대책 발표 이후 1년간 청약자 수가 감소하며 전국의 청약 경쟁률이 소폭 하락한 것으로 나타났다.
청약 1순위 등 규제를 대폭 강화하고, 9억원 초과 주택에 대해서는 중도금 대출을 전면 금지하면서 투기수요가 감소한 영향이다.
분양가는 전국 대부분 지역에서 상승하며 고분양가 논란을 야기했다.
분양가 부담으로 분양 아파트 미계약 사례가 속출하자 현금 부자인 무순위 청약자들이 이를 쓸어 담는 이른바 '줍줍'(줍고 줍는다) 행위가 성행하기도 했다.
◇9·13대책후 청약경쟁률 다소 줄어…인기지역 쏠림 현상은 심화
정부는 2017년 8·2대책을 통해 청약제도를 개편하면서 1순위 자격을 강화한 데 이어, 지난해 9·13 대책에서는 무주택 요건을 강화하는 방안을 추가로 내놨다.
청약제도를 무주택 실수요 중심으로 개편해야 청약 경쟁률이 하향하고 집값 안정 효과를 얻을 수 있다고 판단했기 때문이다.
8일 부동산114에 따르면 전국 평균 청약 경쟁률은 9·13 대책 이전 1년간 14.4대 1에서 대책 이후 1년간 12.9대 1로 소폭 낮아졌다.
청약자 수가 전국적으로 243만909명에서 169만2천27명으로 73만8천882명(30.4%) 감소한 영향이다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "청약 무주택 요건 강화로 다주택자가 청약시장을 이탈하면서 주택 시장 내에 가수요가 줄어든 영향"이라고 풀이했다.
다만 아파트 일반분양 공급 물량은 대책 이전 16만8천818가구에서 대책 이후 13만674가구로 22.6% 감소했다
분양 시장에서 지역별 청약 쏠림과 양극화 현상은 대책 발표 이후 더욱 심화한 것으로 나타났다.
투기과열지구로 지정된 서울의 청약경쟁률은 대책 이전 1년 동안 평균 18.3대 1이었지만, 대책 이후 1년간 평균 24.0대 1로 상승했다.
같은 기간 광주는 평균 청약 경쟁률이 18.1대 1에서 37.4대 1로 급등했고, 세종도 41.9대 1에서 48.0대 1로 뛰었다.
◇전국 분양가 14.8% 상승…광주광역시 상승률 최고
9·13 대책 시행에도 불구하고 새 아파트 분양가 상승세는 지속됐다.
대책 발표 이후 1년간 전국의 평균 분양가는 3.3㎡당 1천396만원으로, 대책 이전 1년간의 평균 분양가(1천216만원)보다 14.8% 상승한 것으로 조사됐다.
분양가는 지난 1년간 제주(-14.4%)와 충북(-8.0%)을 제외하고 전국 모든 지역에서 올랐다.
광주광역시의 평균 분양가 상승률이 34.1%로 전국에서 가장 높았으며 울산(29.0%), 대구(28.9%), 경남(28.2%), 경기(14.4%), 서울(13.8%), 부산(11.8%) 등이 그 뒤를 이었다.
분양가가 오르면서 집값이 꿈틀대자 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 아파트를 판단하는 심사 기준을 강화해 지난 6월 24일부터 적용하기 시작했다.
고분양가 심사기준이 바뀐 것은 2016년 고분양가 사업장 분양보증 처리 기준이 마련된 이래 처음이다.
정부는 그러나 강남 재건축 단지를 중심으로 HUG의 분양가 규제를 피해 후분양을 하겠다는 단지가 늘자 분양가 상한제 카드를 꺼내들었다.
후분양을 해 조합 마음대로 가격을 결정하면 시세 수준에 분양가가 결정되고, 결국 집값 상승으로 이어질 수 있다는 판단에서다.
정부가 9억원 초과 주택에 대해 중도금 대출을 금지하면서 분양가가 높은 서울에서도 미계약이 발생했고, 이는 현금이 많은 무순위 청약자들이 투자 목적으로 미분양 아파트를 쓸어 담는 이른바 '줍줍' 현상으로 이어졌다.
새 아파트 시장이 대출 부담이 없는 현금 부자들의 잔치로 전락했다는 비판도 제기됐다.
이에 국토교통부는 투기과열지구 내 아파트에 대해 예비당첨자 수를 기존 80%에서 500%로 늘린 데 이어, 유주택자가 분양 계약 취소 아파트를 사들이지 못하도록 주택공급에 관한 규칙도 개정했다.
◇분양가 상한제 앞두고 청약 열기 '펄펄'
한동안 잠잠하던 청약시장은 정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 여파로 지난 7월 이후 청약시장은 불같이 달아오르고 있다.
분양가 상한제가 시행되면 앞으로 청약경쟁률이 더욱 치열해질 것으로 보고 입지여건이 좋은 아파트를 선점하려는 수요자, 특히 청약가점이 낮은 수요자들을 중심으로 발빠르게 청약에 나선 것으로 보고 있다.
상한제가 시행되면 분양가가 더 낮아질 것으로 예상되지만, 그만큼 신규 공급이 줄어들 것이라는 우려가 작용했다는 것이다.
지난 4일 포스코건설이 인천 송도 국제도시에서 분양한 아파트 3개 단지 789가구에는 1순위 청약에만 무려 총 11만2천990명이 신청해 평균 경쟁률이 143대 1에 달했다.
송도국제E５ 더샵 센트럴파크３차 80㎡는 33가구 모집에 인천지역에서 2만4천871명이 접수해 1천463대 1, 기타지역에서 8천930명이 신청해 무려 2천111.5대 1의 경쟁률을 보였다.
투기과열지구인 서울과 경기도 광명에서도 청약 열기가 매우 뜨겁다.
거여마천뉴타운 2-1구역을 재개발하는 '송파 시그니처 롯데캐슬'은 이달 1순위 해당 지역 청약에서 429가구 모집에 2만3천565명이 몰려 평균 54.9대 1의 경쟁률을 기록하며 모든 주택형에서 청약을 마감했다.
앞서 지난달 분양한 동작구 사당3구역을 재건축하는 '이수 푸르지오 더프레티움'은 1순위 해당 지역 평균 청약 경쟁률이 203.7대 1을 기록했고, 당첨자의 평균 가점 67점, 최고 79점까지 치솟아 높아진 청약열기를 반영했다.
건설업계의 한 관계자는 "청약시장이 실수요자 위주로 재편됐지만 상한제 발표 이후 수도권 인기 지역은 청약열기가 더 뜨거워졌음을 느낀다"며 "인기 지역에는 청약자들이 대거 몰리고, 분양가가 높은 곳이나 입지여건이 떨어지는 곳은 청약 미달이 발생하는 등 양극화가 더욱 심화할 것"이라고 말했다.
