부모자녀간, 형제간 집값 자금융통에 편법증여 여부 현미경 분석
정부가 8∼9월 서울에서 신고된 아파트 등 공동주택 거래 신고 내역에 대해 벌인 조사는 집값 과열지역인 강남4구와 이른바 마용성(마포·용산·성동)에 집중된 것으로 나타났다.
이들 지역에서 고가 주택을 구입하면서 부모 형제로부터 모자란 자금을 보조받는다면 국세청의 편법 증여 조사를 피하기 어려울 것으로 보인다.
정부 합동조사팀이 28일 발표한 '서울 지역 실거래 관계기관 합동조사' 결과 자료를 보면 정부가 8∼9월 서울에서 신고된 공동주택 거래 중 우선 조사대상으로 추출한 1천536건 중 강남4구와 마용성, 서대문구에서 이뤄진 거래는 절반 수준인 788건(51.3%)에 달한 것으로 집계됐다.
조사 결과 국세청에 편법 증여가 의심되는 사례로 통보된 532건 중 송파(53건), 서초(51건), 강남(38건), 강동(26건) 등 강남4구가 168건(31.6%)에 달했다.
마포(29건)·용산(27건)·성동(32건) 등 마용성은 88건으로, 강남4구와 마용성에서 통보된 건만 256건으로 비중이 48.1%에 달했다.
집값 상승세가 만만찮은 동작(38건), 양천(35건) 등지에서도 통보 건이 많았다.
아무래도 이들 지역에 고가 주택이 몰려 있어 주택 구매자가 자신의 순수 자산과 대출금만으로는 주택 대금을 마련하기 어려우니 임대보증금을 끼고 사는 갭투자를 하면서 부모나 형제로부터 모자란 자금을 융통하는 경우가 많기 때문인 것으로 보인다.
1천536건을 거래 금액별로 봤을 때 9억원 이상인 거래가 570건(37.1%)에 달했다.
세무당국은 부모·자녀 간, 형제·자매간 주택 구입 자금을 보태주는 것은 엄연한 증여 행위이기 때문에 국세청에 신고하고 증여세를 내야 한다는 입장이다.
돈을 빌려주는 것이라면 부모·자식 간이라 해도 차용증을 쓰고 시장 수준에 맞는 이자도 주고받아야 국세청의 증여세 포탈 세무조사에서 차용 관계임을 소명할 수 있다는 것이다.
이번 정부 합동 조사에서 이처럼 막연하게 부모가 자녀에게, 형제간에 주택구입 자금을 보태주다 국세청에 통보된 사례가 적지 않았다.
서초구에서는 11억원 상당의 아파트를 원 집주인에게 임대보증금 5억원에 세를 주고 사면서 부모와 친족 4명으로부터 각 1억원씩 6억원을 분할 증여받아 매매대금을 치른 만 18세의 미성년자가 적발됐다.
조사팀은 결국 부모가 6억원을 자녀에게 증여한 것이지만 증여세를 낮추기 위해 다른 친족을 통해 분할 증여한 것으로 의심하고 국세청에 통보했다.
6억원을 증여할 때 증여세율은 30%에 달하지만 1억원으로 쪼개지면 세율은 10%로 낮아진다.
사흘간에 걸쳐 부모와 친족으로부터 순차적으로 돈이 건네졌다는 점에서 정상적인 증여는 아니라는 것이 조사팀의 판단이다. 특히 원래 집주인이 집을 팔면서 2024년까지 임대계약을 맺은 점에서 조사팀은 실거래 목적의 구입도 아니라고 보고 있다.
사업자 대출 등을 받고는 원래 용도로 쓰지 않고 주택 마련 자금으로 유용한 사례도 적발됐다.
용산구에서 40대 남성은 부모가 다른 주택을 담보로 받은 개인사업자 대출 6억원을 빌려 자신 명의의 은행 대출 11억원 등을 더해 26억원 아파트를 샀다.
조사팀은 부모가 6억원을 사업에 쓰지 않고 자식의 주택구입 자금으로 쓴 것은 대출 용도를 어긴 것으로 보고 국세청은 물론 금융위원회와 금융감독원 등에도 통보해 대출 관련 내용을 조사하도록 했다.
대출금 사용목적과 다르게 유용한 것으로 최종 확인되는 경우 대출약정 위반으로 보고 대출금을 회수할 방침이다.
이 외에 40대 부부는 본가 부모로부터 5억5천만원을 빌리고 나서 5억5천만원은 증여받아 11억원을 만든 다음 11억원 전세를 끼고 22억원짜리 아파트를 구입했다. 갭투자를 하면서 부부의 돈은 한 푼도 들어가지 않았다.
조사팀은 부모로부터 무이자로 빌린 5억5천만원이 사실상 편법 증여라고 판단했다.
한 40대 남성은 32억원짜리 아파트를 임대보증금 16억원을 끼고 사면서 여동생으로부터 7억2천만원을 빌렸다고 신고했다. 조사팀은 여동생으로부터 돈을 빌리면서 차용증도 쓰지 않고 이자도 주지 않은 것은 사실상 증여받은 것이라고 보고 국세청에 조사를 의뢰했다.
정부는 10월 관계부처 합동으로 발표한 '최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'에 따라 도입된 투기지역·투기과열지구의 주택임대업·매매업 사업자 주택담보대출 주택담보대출비율(LTV) 규제가 현장에서 안착할 수 있도록 금융회사 지도를 강화하고 현장점검도 나갈 예정이다.
내년 2월부터는 국토부 중심의 '실거래상설조사팀'을 구성해 전국의 실거래 신고를 실시간 모니터링하면서 이상 거래가 확인되는 경우 즉시 조사에 착수할 계획이다.
김영한 국토부 토지정책관은 "내년 2월부터는 20여명 수준의 전담팀이 국토부와 감정원에 구성돼 대상 지역이나 기간을 정하지 않고 상시로 주택매매 자금 조달계획 등을 모니터링하고, 경우에 따라 정부 합동 조사도 수시로 할 것"이라고 말했다.
