이재명식 '개발이익 환수' 힘 받나...초과수익 환수 필요성 제기

김기식 "대장동 사업, 분양가 결정은 이재명 시장 이후 진행된 것"

"서민 주거 안정용 장기 임대주택 공급용으로만 공공택지 활용해야"

"국가가 공공주택 대량 공급 방식 접근이 부동산 문제 관련 중요한 해결법"

대장동 개발 특혜 의혹이 정치권 핵심 이슈로 대두된 가운데 공공이 적정수익 이상의 초과 수익을 완전히 환수할 수 있는 형태로 제도를 개혁할 필요가 있다는 주장이 제기됐다.

김기식 더미래연구소 소장은 30일 오전 KBS라디오 '최경영의 최강시사'와 인터뷰에서 "공공이 법적 강제력을 가지고 기본주택 등 서민을 위한 주택을 지을 공공택지를 조성하고 공공성에 맞게 제공하고, 분양 아파트 등 사업은 민간이 시장 원리에 따라 진행하는 것이 맞다"고 주장했다.

현재 부동산 개발 사업은 크게 3가지 방식으로 진행되고 있다. 민간 시행업자와 건설업자가 자기 돈을 들여 아파트를 짓는 '100% 민자 방식', '한국토지주택(LH)공사가 택지를 수용·개발을 진행하는 방식', 그리고 '기초자치단체 주도로 민간자본과 공공개발을 결합한 민관 합동개발 방식"으로 나뉜다.

김 소장은 "국가의 공권력이나 법을 통해 개인의 사적 재산권인 토지에 대한 소유권을 강제 수용하는 이런 공공사업은 공공성에 맞게 개발 이익의 환수뿐 아니라 공공 목적이 있는 서민 주거 안정용 장기 임대주택을 공급하는 용으로만 공공택지를 활용하는 방안이 있다"고 제안했다.

LH공사의 경우 국민이 낸 청약통장에 부은 기금과 공사채 발행 등을 활용, 부동산 개발 시 택지를 수용하고 사업을 진행하는데 문제가 없지만, LH 정도 규모의 기관이 아닌 기관들은 자체 자금을 조달할 여력이 크지 않다.

사정이 이렇다 보니 기초자치단체는 성남, 용인 등에서 민관 합동개발 방식을 널리 활용하고 있다는 게 김 소장의 설명이다. 민간 합동개발 방식은 부동산 개발 시 지자체 등 공공이 일부 택지 수용을 하고 그 다음 민간이 사업 자금을 낸 뒤 개발 이익을 나눠 갖는 방법을 말한다.

김 소장은 대장동 개발 사업에서 이익 규모가 결정난 시점이 이 지사가 성남지사를 그만두고 후임 시장 때 이뤄졌다고 주장했다.

그는 "대장동 개발 같은 케이스는 이익 규모의 가장 중요한 분양가 결정이 2018년 12월 이뤄졌다"며 "이 지사가 성남시장을 그만두고 후임 시장이 뽑힌 다음 분양가가 승인되고 분양이 이뤄졌기 때문에 그 시점에선 분양 가격이나 분양 상황을 예측할 수 없었다"라고 강조했다.

결국 분양가 결정 등에 이 지사가 관여할 수 있는 내용이 아니라는 설명이다.

실제로 이 지사 캠프 측에 확인해 보니 분양가 결정이 진행된 시점에 이 지사는 경기도지사에 재직 중인 것으로 확인됐다. 이 지사는 2010년 7월부터 2018년 3월까지 성남시장으로 근무했고 2018년 12월 경기도지사로 자리를 옮긴 상태였다.

김 소장은 또 대장동 개발 사업이 2015년 공공이 택지를 싸게 수용하고 개발이익이 들어오기 시작한 시점에 걸려있다고 판단했다.

김 소장은 "택지는 공공이 싸게 200만원 정도에 수용했고 분양가 상한제가 진행되는 민간 택지개발기구가 완화돼 개발이익이 들어오기 시작한 시점에 걸린 것 같다"고 말했다.

그는 이어 민관 합동 개발사업 후 이익 배분에 대해 크게 이익을 사전에 확보할 것이냐, 사후에 확보할 것이냐로 나눠서 볼 필요가 있다고 밝혔다. 대장동 케이스는 우선주 방식을 취했는데, 이 방식은 사업 리스크가 있을 경우 택하게 된다. 부동산 상황에 따라 개발이 성공하거나 실패할 수 있어 모두 성공하지 않는다는 설명이다.

김 소장은 "아는 선배는 부동산 시행사업을 해서 돈을 굉장히 많이 벌었다. 그러다 2008년 리먼브라더스 사태가 터져 거의 망했다가 겨우 회복했다. 2008년 리먼 사태가 나서 우리나라의 아파트 분양이 전국적으로 미분양이 나면서 중소건설회사를 비롯해 대형건설회사까지 다 부실에 빠졌다"고 사례를 들면서 "이익은 분양가를 얼마로 책정하느냐에 따라 결정되며 분양이 50%, 70%, 100% 되느냐에 따라 또한 달라진다" 덧붙였다.

아울러 공공의 땅을 수용해 리스크를 줄인 것을 민간에게 줄 필요가 없다는 점도 주장했다.

김 소장은 '공공이 100% 공공택지를 수용하느냐'라는 점에 "그렇다"면서도 "다만 민간의 투자나 참여는 끌어줘 그 사람들에게 적정 이익은 주지만 그렇게 지어진 아파트는 대부분을 서민 주거 안정용 장기 임대 아파트를 주로 공급된다"고 말했다.

이어 '토지공개념'과 관련해서 "주거에 있어 유럽의 경우 사회주택 개념으로 국가가 공공 주택을 대량 공급하는 방식으로 접근하는 게 우리나라 부동산 문제를 해결하는 굉장히 중요한 해결법"이라고 강조했다.

대장동 개발사업은 성남시가 2015년 처음으로 민관합동으로 진행한 사업이다. 이 지사는 지난 28일 공공에서 부동산 개발 이익을 환수하는 '개발이익 국민 환수제' 도입을 의무화해야 한다고 촉구하며 입법을 추진하고 있다.