①'증여일까, 양도일까' 판단할 잣대는 3가지

국세상담센터 양도·상속·증여 분야 전문상담관 구인서씨에게 물었다

#. A씨는 아버지로부터 2억6000만원 상당의 아파트(면적 83.58㎡)를 매수했다며 이전등기했다. 매매대금 중 9000만원은 이 아파트를 분양받을 당시에 분양대금으로 자신이 납부했는데, 이 돈은 해외에서 근무하며 모은 돈으로 납부했다고 한다. 나머지 1억7000만원은 아파트의 담보대출금 1억4800만원과 자신의 자금 2200만원을 합쳐 아버지의 계좌에 입금했다고 A씨는 말했다. 그런데 국세청은 이를 직계존비속 간 매매를 가장한 증여로 보인다며 약 4000만원의 증여세를 부과했다. 분양대금으로 납입했다는 돈에 대한 증빙이 전혀 없고, 나머지 금액도 계좌에서 모두 인출되었는데 그 사용처가 확인되지 않았기 때문이다.

앞선 사례를 보듯이 아버지와 아들 간에도 부동산 거래는 가능하다. 그러나 조심하지 않으면 '세금 폭탄'을 맞을 수 있다. 세법에서는 가족 등 특수관계자 간의 부동산 거래에 대해 여러 가지 규제를 하고 있어서다.

가족 간 거래는 증여로 추정한다. 이는 상속세 및 증여세법 44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)에 근거한다. 증여추정이란 만약 납세자가 매매거래임을 입증하지 못하면 증여로 보겠다는 것이다. 가족 간 부동산 매매 때 증여세를 물지 않기 위해선 실제로 매매거래임을 입증할 수 있도록 단단히 준비해야 한다는 소리다.

구인서 국세상담센터 상담관은 "추정이라는 단어의 의미는 반증이 있다면 즉 실제 매매거래라는 것을 입증하면 번복이 가능한 것이므로, 납세자 스스로 양도에 해당하는지 3단계로 검토해 볼 필요가 있다"고 했다.
취득자금의 적정성 여부다. 타인으로부터 직·간접적으로 도움을 받았는지, 만일 특수관계인으로부터 차입을 했다면 적정한 것인지다. 소명할 수 없는 상태인 직업, 재산으로 봐도 취득 능력이 불가능하다면 상증법 45조(재산취득자금 등의 증여추정)로 증여세가 과세될 수 있다.

Q. 충분히 소명이 가능하다면?

세 번째 단계는 '적정한 가격으로 거래를 했는지 여부'다. 상증법 35조(저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여)에 따르면 특수관계자간 거래에서 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상 차이가 난다면 그 이상 차이나는 금액은 증여재산가액이 된다. 반대로 그 이상 차이가 나지 않는다면 증여세 과세는 없는 것으로 봐도 무방하다.

Q. 증여세 과세대상이 아니더라도 검토해야 할 부분은?

추가적으로 양도소득세를 검토해야 한다. 양도소득세는 특수관계자 간 매매거래에 있어 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 차이가 난다면 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 본다. 이 때 그 거래가액을 부인하고 시가로 계산하는 양도소득세법 101조(부당행위계산)가 적용되어 양도소득세가 추가로 고지될 수 있다.

단, 양도소득세법 적용과 마찬가지로 양도하는 부모가 1세대1주택 비과세 대상이라면 그 시가로 계산 한 양도가액 9억원까지 비과세가 가능하다.

"부모·자식 간의 부동산 매매거래는 상증법 44조, 45조, 35조 3단계를 차례로 적용 검토한 후 양도소득세 101조까지 적정한지 검토해야 한다."

구 상담관은 "첫 번째 자금거래여부와 세 번째 적정거래가 여부는 거래금액이 표면적으로 드러나서 확인이 가능하다"면서 "그러나 두 번째 단계인 재산취득자금의 출처는 납세자와 과세관청 양쪽 다 증여세 과세대상인지 여부를 판단하기 상당히 까다롭다"고 했다.