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'분양권 취득일' 기재부는 장고…억울한 납세자 생길 수도

조세일보 | 강상엽 기자 2022.01.13 07:00

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국세청 통칙에선 '분양권 당첨일'로
분양권 정의 새로 생기며 해석 분분
기재부는 9개월간 끌며 판단 못 내려
'계약일'로 볼땐 법적안정성 침해 소지

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◆…지난해부터 분양권도 주택 수에 포함하도록 세법이 바뀌었는데, 분양권 취득 시기를 두고 명확한 법해석이 나오지 않고 있다.(사진 연합뉴스)
'부동산(아파트 등)에 관한 권리를 취득한 시기'를 두고 기획재정부가 9개월여간 장고를 거듭하며 결론을 내놓지 못하고 있다. 지난해부터 분양권도 주택 수로 계산되면서, 세금을 내야 하는 주택 보유자에게는 중요한 문제다. 분양권 취득 시점에 따라 기존 주택을 처분할 때 비과세를 받지 못하거나 중과세를 적용받는 주택 수로 분류될 수 있기 때문이다. 기존의 세법해석과 다른 결론이 나왔을 땐, '법적 안정성'을 침해할 소지가 있다는 지적이 나온다.  

13일 기획재정부와 국세청에 따르면, 지난해 4월 국세청 법령해석과(현 법규과)는 '아파트 분양권 취득 시기를 어떻게 판단하는지' 기재부에 유권해석을 요청했다. 이는 납세자가 국세상담센터에 문의한 사례였다. 분양권 당첨일이 2020년 12월 31일이고 계약일(잔금처리일)이 2021년 1월 12일이라면, 분양권 취득 시기는 언제냐는 게 문의 내용이다.

그간 부동산에 관한 권리의 취득 시기를 두고 논란이 된 적은 없었다. '소득세법 기본통칙'에 명확히 규정되어 있어서다. 취득 시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 확정일)이고, 타인으로부터 그 권리를 넘겨받는다면 잔금 청산일이 된다. 기본통칙은 기재부로부터 승인받은 국세청의 세법해석으로, 예규와 같은 효력을 지닌다. 이 잣대로 판단했을 땐 앞선 사례의 분양권 취득일은 2020년 12월 31일이다.

그런데 지난해부터 이 해석을 두고 혼란이 빚어졌다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함되면서, 분양권을 규정하는 정의가 생겼다. 소득세법 88조를 보면 분양권은 '주택법 등 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위'로 규정한다. 이때 '공급계약'을 어느 시점으로 판단되는지 명확하지 않은 것이었다.

국세청은 집행 기관으로서 1차적으로 법해석을 하며, 분양권의 취득 시기를 '당첨 확정일'로 판단하고 있다. 그러나 분양권을 계약할지 안 할지 모르는 상태에서, 당첨일을 공급계약이 이루어진 시점이라고 판단하는 게 맞는지 다툼의 여지가 있을 수 있다. 다수의 납세자에게 영향을 끼칠 수 있다는 점에서 '교통정리'가 필요한데, 기재부는 유권해석을 9개월 넘게 질질 끌고 있다. 기재부는 "조만간 예규를 낼 것"이라는 입장이다.

만약 분양권 취득 시기를 '계약서 작성일'로 보는 유권해석이 나온다면, 납세자에게 불합리하게 작용할 수밖에 없다. 1주택 보유자가 2020년 12월(또는 그해)에 분양권이 당첨(확정일)됐고, 계약금은 2021년 1월에 지급한 경우다. 통칙에 따라 당첨 확정일로 볼 땐 여러 개의 분양권을 가지고 있더라도 기존 주택을 팔면 비과세를 받을 수 있다(1세대 1주택 양도소득세 비과세, 시가 12억원). 반면 같은 조건이라도 계약일로 보게 되면 주택 수로 계산되면서 비과세가 안 된다. 조정대상지역이라면 중과된 양도세율까지 맞을 수도 있다.

기존 집을 처분하고 새로운 곳으로 옮기려고 아파트 준공 후 들어갈 수 있는 권리를 취득해서 갈아타기를 시도하던 사람들을 '투기 수요'로 보느냐는 비판이 나올 여지가 높다.

전문가들은 새로운 과세제도가 될 수 있는 개정 법령은 정의를 규정하는데 더해 과세시기 등 명확한 개념이 동반되어야 한다고 지적한다. 납세자의 '예측가능성'이 중요한데, 부동산 세제가 어떤 방향으로 적용될지 예측하기 어렵다면 납세자에게 불리하다는 것이다.

익명을 요구한 한 조세전문가는 "명확한 개념에 대한 설명 없이 과세가 가능한 것은 다의적해석이 있을 수 있으므로 과세요건을 맞추기에는 부족하다"며 "(분양권)취득시기에 대한 기존 통칙과 다른 시행령 개정사항이 추가되지 않으면 계약일로 보는 것은 불합리하다"고 말했다. 
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