무단전대 발생 시 계약해지는 물론 명도소송 가능
무단전대 한 세입자 계약갱신요구권 쓸 수 없어
명도소송 중 무단전대를 피하려면 점유이전금지가처분 신청해야
엄정숙 부동산 전문변호사는 18일 “세입자의 무단전대는 스스로 실토하는 경우보다 건물주에게 발각되는 경우가 대부분”이라며 “세입자의 무단전대가 발생했다면 임대차 계약해지 사유가 충분하다”고 말했다. 이어 “계약해지통보를 했음에도 세입자가 계속 버틴다면 명도소송까지 가능하다”고 조언했다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 전대차 계약은 세입자가 건물주의 동의로 부동산을 제3자에게 재임대하는 계약을 말한다. 즉 무단전대는 건물주의 동의 없는 불법행위다.
엄 변호사는 “상가건물 임대차보호법(상임법) 제10조 제1항 제4호에는 세입자가 건물주의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 계약갱신요구권을 거부할 수 있다”며 “무단전대 한 사실이 있다면 현 세입자가 전차인을 내보낸 계약 회복 관계에서도 계약해지는 물론 갱신요구권 거부도 가능하다”고 설명했다.
만약 무단전대로 인해 명도소송까지 진행해야 한다면 건물주는 세입자와 무단전대 중인 전차인 가운데 누구를 상대로 소송을 제기해야 할까. 엄 변호사는 “현 세입자가 무단으로 전대한 전차인이 존재하는 상황이라면 두 사람 모두를 상대로 명도소송을 제기해야 한다”며 “세입자만을 상대로 명도소송을 진행하게 되면 승소판결 후 강제집행 시 문제가 될 수 있다”고 말했다. 이어 “강제집행 시에는 당사자 특정이 다르면 승소 판결문이 무용지물이 될 수 있기에 반드시 지켜야 한다”고 귀띔했다.
한편 건물주를 의식해 전차인을 내보냈지만 명도소송 진행 중 다시 무단전대가 발생할 수 있다. 건물주는 이때를 대비해 명도소송과 점유이전금지 가처분신청을 함께 진행해야 한다.
점유이전금지 가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 전대하는 것을 금지하는 가처분을 말한다.
법도 종합법률사무소 통계에 따르면 명도소송을 진행할 때 점유이전금지 가처분을 진행하는 비율은 98% 이상인 것으로 나타났다.
