강행법규 위반하지 않는 선에서 무리한 요구 방지 조항 넣어야
건물주에게 손해가 발생 될 우려 있다면 위약금 형태로 명시 가능
상습 임대료 인하 요구는 건물주가 거부하면 돼
26일 법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 “제소전화해의 주된 목적은 명도(건물을 비워주는 것) 때문”이라며 “다만 계약 기간 중 세입자가 정당한 사유 없는 무리한 요구로 건물주에게 손해가 발생 될 우려가 있다면 조건을 제시해 상습적인 요구를 방지하는 방법을 강구 해야 한다”고 조언했다. 이어 “대표적인 조건에는 세입자가 동의할 수 있는 위약금 형태로 특약에 넣어 계약 기간 중 발생하는 세입자의 무리한 요구를 방지하는 방법도 있다”고 부연했다.
명도란 임대차 계약 해지가 되면 세입자가 건물주에게 건물을 인도하는 것을 말한다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해 조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 엄정숙 변호사의 제소전화해 자료에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.
제소전화해는 기본적으로 강행법규에 위반되는 내용은 조항에 넣을 수 없다. 엄 변호사는 “화해 조항에는 세입자에게 권리금 포기, 갱신요구권 포기 같은 세입자의 권리를 훼손시키는 조항은 넣을 수 없다”며 “다만 강행법규를 위반하지 않는 선에서 건물주와 세입자가 동의한 부분은 넣을 수 있다”고 설명했다.
만약 세입자가 조기 임대차 계약 해지를 원한다면 위약금에 해당하는 손해액을 보증금에서 제한 뒤 돌려주는 조항을 넣는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.
엄 변호사는 “세입자가 조기 계약 해지를 요구한다면 건물주에게 피해가 발생할 수 있는 부분이기에 가령 ‘3개월 치 임대료를 제하고 보증금을 돌려준다’는 조항을 넣어볼 수 있다”며 “다만 무리한 감액은 법원에서 기각될 확률이 크기에 적절한 금액을 정해야 한다”고 당부했다. 이어 “계약 기간 중 세입자의 상습적인 임대료 인하 요구는 건물주가 들어줄 의무가 없기에 화해 조항에 넣을 필요 없이 거부하면 된다”고 말했다.
한편 세입자와 제소전화해를 맺을 때 계약서상 특약 사항이 있다면 제소전화해 조서에도 반드시 명시해야 한다.
엄 변호사는 “성립된 화해 조서는 확정판결과 같아 계약서상 특약 부분과 제소전화해 조항을 동일하게 넣는 것이 중요하다”며 “만약 특약 부분이 제소전화해 조항과 다르다면 임대차 계약해지나 강제집행 시 문제가 될 수 있다”고 주의를 당부했다.
