◆…국세청은 20일 '양도소득세 월간 질의 TOP 10' 자료를 내놨다. 이번 자료에서는 '소득세법 시행령 개정사항과 1세대 1주택 비과세 특례' 관련한 양도세 질의·답변 내용이 담겼다.(사진 연합뉴스)
#. 1주택(2017년 5월 취득)을 보유하고 있는 A씨는 별도세대인 아버지로부터 지난해 5월 집 한 채를 상속받았다. A씨는 내년 10월에 보유주택 중 한 채를 양도할 예정이라고 한다. 그는 '상속받은 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유하다가 1주택을 양도했을 때 비과세 적용이 가능하다'는 이야기를 들었지만, 자신의 경우 어떤 주택을 팔아야 과세특례 혜택을 볼 수 있는지가 판단이 서지 않아 국세청에 문의했다.
국세청은 A씨 사례에 대해 "상속받은 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유하는 1세대가 상속개시 당시 소유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세(상속주택 특례) 적용이 가능하다"고 했다. 다시 말해 일반주택을 양도했을 땐 차익에 대해 세금을 내지 않으나(양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분 과세), 상속받은 주택을 먼저 판다면 ‘일시적 2주택 비과세’ 특례를 적용받지 못한다.
국세청은 20일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10(3회)'을 내놨다. 납세자들이 자주 묻는 양도세 질의·답변 내용을 실제 사례별로 정리한 자료다. 이번 자료에선 1세대 1주택 비과세 특례와 최근 개정이 이루어진 소득세법 시행령 내용이 담겼다.
납세자들이 자주 묻는 1주택 비과세 사례는
◆…(자료 국세청)
세대구분형 아파트 일부를 임대했을 때, 아파트 전체에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을까.
서울에 세대구분형 아파트를 보유한 B씨 사례다. 중대형 평수의 아파트 공간을 두 개 정도로 구분하고, 각각 공간에 욕실·부엌·현관을 설치한 구조를 갖춘 게 세대구분형 아파트다. 그는 2021년 12월에 이 아파트를 취득하고, 일부는 임대를 내준 상태다. B씨는 2024년 1월에 아파트를 처분할 예정이라고 한다.
'2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야 1주택 비과세가 된다'는 이야기를 들은 B씨는 "아파트 일부를 임대해서 임대한 부분은 거주하지 않았는데, 양도 시 임대한 부분을 포함한 전체에 대해 비과세를 적용받을 수 있느냐"며 국세청에 물었다. 국세청은 이 사례에 대해 "세대구분형 아파트 일부를 임대해서 임대한 부분에 거주하지 않았더라도, 세대구분형 아파트 전체에 대해 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다"고 답했다.
'1주택자와 1분양권자가 혼인한 경우, 혼인일로부터 몇 년 이내에 기존주택을 양도해야 비과세가 되는지'를 묻기도 했다. 2017년 6월에 주택(①주택)을 취득한 한 남성과 2021년 10월에 분양권을 취득한 여성이 올해 5월 혼인한 사례다. 남성은 2025년 6월 이후에 ①주택을 양도할 계획을 갖고 있다. 국세청은 "1주택자와 1분양권을 보유한 자가 혼인한 경우에는 혼인한 날부터 '5년 이내'에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용받을 수 있다"고 했다. 혼인한 날부터 5년 내에 ①주택을 양도할 예정이므로 1주택 비과세를 적용받을 수 있단 소리다.
"양도세 중과 배제는 언제부터? 보유·거주 재기산도 안 한다던데…"
집 3채를 보유하고 있는 한 납세자는 국세청에 "다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과를 한시적으로 배제한다고 하던데 언제부터 시행되냐"고 물었다. 그는 다음달 조정대상지역 내 주택 한 채를 양도할 예정이라고 한다.
현행 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도한다면 중과세율이 적용되고, 오랫동안 보유한 집에 대해 양도세를 감면받을 수 있는 '장기보유특별공제' 혜택도 없다. 그간 양도세 부담으로 집을 팔지 못했던 다주택자에게 '퇴로'를 열어주어 주택 매물을 유도하겠다는 취지로, 정부는 1년 간 양도세 중과 조치를 유예하기로 했다. 국세청은 이 질의에 "2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 한시적으로 중과를 배제한다"고 답했다. 양도할 예정인 주택은 2015년 4월에 취득했기에, 기본세율(6~45%)과 장특공제(보유기간 3년 이상인 경우 적용, 15년 이상 보유 시 최대 30%) 적용이 가능하다고도 했다.
◆…(자료 국세청)
"2022년 5월 9일 기획재정부 보도자료에 따르면, 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해서 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산하는 제도가 폐지됐다고 하던데, 제 경우 ①주택을 양도할 때 비과세 적용이 가능하냐"는 질의도 있었다. 그는 주택 2채를 보유하다 지난 10월 주택 한 채를 팔았고, 나머지 ①주택(2010년 4월 취득)은 올해 8월에 처분할 예정이라고 한다. 국세청은 "①주택을 2년 이상 보유했으므로 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다"고 했다. 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택에 대해서만 ‘거주(조정지역 내)’ 요건이 붙기에, 이 사례에선 적용되지 않는다.
규제지역 내 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받기 위한 문턱도 낮아졌다. 앞으론 종전·신규주택 모두 조정지역인 경우 종전주택 양도기한은 '1년에서 2년'으로 완화되고, 세대원 전원 신규주택 전입 요건도 적용받지 않는다. 2015년 5월에 주택을 샀고, 이를 보유하다 이사를 위해 올해 1월 신규주택을 취득한 한 납세자의 사례다. 그는 종전주택을 내년 12월에 양도할 예정이다. 국세청은 "이 경우 신규주택을 취득한 날로부터 2년 내 종전주택을 양도하면 1주택 비과세를 적용받을 수 있다"고 했다. 비조정대상지역 내 종전주택의 양도기한은 3년이다.
