◆…자료=한국은행 제공
한국은행이 23일 ‘BOK 이슈노트: 자산으로 우리나라 주택시장 특징 및 시사점’ 보고서에서 이같이 밝혔다.
보고서에 의하면 주택가격은 내구재(주거서비스 제공)와 자산(가치저장수단)으로서 가치에 의해 결정된다. 소비재로서의 가치는 주택공급, 인구, 가구수, 소득수준 등에 영향을 받아 주거서비스의 가격(임대료)에 반영된다. 자산가치는 가치저장 능력, 환금성, 보유비용 등에 의해 결정되며 수급여건과 금융비용 등에 따라 변동한다.
보고서에서는 우리나라 주택이 주요국 및 여타 자산과 비교해 상대적으로 변동성은 낮고 가격상승률은 높은 모습을 보이고 있으며 OECD회원국과 비교해 아파트 비중이 높아(37개국 중1위) 주택의 동질성이 높은 특징을 갖는다고 분석했다.
우리나라 주택이 아파트를 중심으로 자산(가치저장수단)으로서 우수하다고 인식되는 이유로 ▲높은 도시화 및 집적도 ▲재개발·재건축 등에 따른 시세차익기대 ▲충분하지 못한 재고수준 ▲거래가 많고 공동관리되는 아파트 고유의 특징 등이 꼽혔다.
주택의 자산가치를 매매가격에서 내재가치를 차감해 도출한 결과 주택의 자산가치는 지역별로 서울, 유형별로 아파트에서 높게 나타났다. 주택 관련 정책의 변화가 주택의 자산가치에 미치는 영향을 분석한 결과 주택공급의 증가는 지역 및 주택 유형과 관계없이 주택의 자산가치를 하락시키는 것으로 조사됐다.
이에 반해 수요에 영향을 주는 조달비용 상승의 영향은 서울지역에 국한됐으며 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 상승시키는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락시키는 것으로 분석됐다.
보고서는 주택가격 안정을 위해서는 장기적 관점에서 주거복지에 중점을 둔 일관된 공급정책을 통한 자산가치의 과도한 상승을 억제하는 것이 중요하다고 지적했다.
공급정책 수립 시 공급규모, 분양가격 등 양적인 측면 뿐 아니라 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 둠으로써 내구재(주거서비스)로서 특징이 주택선택에 중요한 요인이 되도록 하는 것이 필요하다고 설명했다.
우리나라의 아파트 중심 공급정책은 짧은 시간에 많은양을 공급할 수 있는 장점이 있지만 주택시장 동질성이 심화되면서 주거서비스에 대한 다양한 수요를 만족시키지 못한다는 점에서 주택의 다양성을 높이는 방안을 모색할 필요하다고 주장했다.
성병묵 한은 조사국 국제무역팀 차장은 “공급정책을 통해 우리나라 주택이 자산보다 내구재로서 중요도가 높아지게 되고 이에 따라 선호지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 있다”면서 “금리, 대출규제 등 수요를 관리하는 정책은 지역에 따라 효과가 다르게 나타나는 반면 공급정책의 효과는 상대적으로 뚜렷하다”고 말했다.
이어 “공급계획을 시기, 지역, 주택유형별로 이해하기 쉽게 공표하고 정기적으로 소비자의 선호, 수요 등 주택시장에 영향을 주는 다양한 여건변화에 따른 공급계획의 변동과 그 원인을 상세히 알리는 것도 정책 신뢰성을 높이는데 기여할 것으로 보인다”고 강조했다.
