◆…국세청은 "국민들이 자주 묻는 양도소득세 질의·답변 내용을 실제 사례별로 알기 쉽게 정리해 매월 안내하고 있다"고 20일 밝혔다. 사진은 남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지.(사진 연합뉴스)
#. A씨는 2018년 11월 서울 내 주택을 사고, 지난해 3월 아파트 분양권(서울 소재)을 취득했다. 분양권을 취득할 당시 기존 주택을 보유한 상태였다. 그는 내년 2월 기존 주택을 양도할 예정이라고 한다. A씨는 '지난해부터 취득하는 분양권은 주택 수에 포함된다'는 이야기를 들었고, 자신의 경우 기존 주택을 팔았을 때 비과세 혜택을 볼 수 있는지가 판단이 서지 않아 국세청에 문의했다.
국세청은 A씨 사례에 대해 "종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다"고 했다.
이 과세특례는 ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(신규주택·분양권 포함)을 취득하고 ②신규주택을 취득한 날부터 3년 내에 종전주택을 양도하는 경우에 ③종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세를 내지 않아도 된다(양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분 과세).
국세청은 20일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10(5회)'을 내놨다. 납세자들이 자주 묻는 양도세 질의·답변 내용을 실제 사례별로 정리한 자료다. 이번 자료에선 조합원입주권·분양권 관련한 양도소득세 비과세 특례를 묻는 사례가 담겼다.
◆…'거주하던 주택이 재개발사업으로 조합원입주권으로 변경된 경우 조합원입주권을 양도해도 비과세 받을 수 있는지' 묻는 사례 관련한 세법내용.(자료 국세청)
거주하던 주택이 재개발사업으로 조합원입주권으로 변경됐을 때, 조합원입주권을 양도해도 비과세 특례를 적용받을 수 있을까.
B씨가 4년 이상 거주하던 주택(2018년 1월 취득)이 재개발사업에 따라 올해 5월 조합원입주권으로 변경(관리처분계획 인가)됐다. 그는 올해 6월 조합원입주권을 팔 예정이며, 이때 비과세가 적용되는지를 국세청에 물었다. 국세청은 이 사례에 대해 "기존 주택에서 2년 이상 보유·거주해서 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 갖추었다"며 "조합원입주권 양도 당시 다른 주택·분양권 등이 없었으므로 비과세(실지거래가액 12억원 초과분 제외) 적용이 가능하다"고 답했다. 단, 승계 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것)은 비과세 대상에서 빠진다.
'가로주택정비사업에 따라 취득한 입주권을 양도하는 경우 비과세가 되는지'를 묻는 사례도 있었다. C씨가 거주하던 주택(2019년 1월 취득)은 가로주택정비사업으로 올해 5월 사업시행 인가를 받았다. 인가일 이후 기존 주택은 조합원입주권으로 바뀌었다. 그는 올해 6월 조합원입주권을 양도할 예정인데, 이 경우 비과세를 적용받을 수 있느냐고 물었다. 국세청은 "가로주택정비사업에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위는 2022년 1월 1일 이후 취득하는 분부터 조합원입주권으로 본다"며 "기존 주택에서 2년 이상 보유·거주해서 사업시행일계획인가일 현재 비과세 갖추었다"고 했다. 조합원입주권을 양도할 때 다른 주택이나 분양권이 없다면 비과세를 적용받을 수 있단 소리다.
1+1 조합원입주권 양도때 비과세 여부는
◆…'1+1 조합원입주권 양도시 2개 입주권 모두 비과세 적용이 가능한지' 묻는 사례 관련한 세법해석 내용.(자료 국세청)
재개발사업 관리처분계획 인가로 2개의 조합원입주권을 보유한 한 납세자는 국세청에 "4년 이상 살던 주택이 올해 5월 재개발사업에 따라 1+1 조합원입주권으로 변경된 후, 올 6월에 입주권을 2개를 동시(같은 날)에 양도하면 모두 비과세를 적용받을 수 있냐"고 물었다.
국세청은 이 질의에 "납세자가 선택해서 먼저 양도하는 조합원입주권 1개는 과세되고, 나중에 양도하는 조합원입주권 1개는 비과세가 적용된다"고 답했다. 다시 말해, 조합원입주권 2개 중 나중에 양도하는 것으로 선택한 조합원입주권에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있다.
또 다른 납세자는 재개발사업 기간 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있는지를 물었다. 그는 2013년 4월에 주택 한 채를 취득했고, 해당 주택(①주택)은 2018년 12월에 재개발 사업시행 인가를 받았다. ①주택은 2024년 6월에 완공될 예정이다. 공사 기간을 고려해 2020년 2월에 또 다른 주택 한 채(②주택)를 취득했고, ②주택은 ①주택이 완공되는 다음달(2024년 7월)에 팔 예정이라고 한다. 그는 "②주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 ①주택 완공 후 언제까지 양도해야 되며, 또 다른 요건이 있느냐"고 국세청에 질의했다.
국세청은 "재개발 사업시행인가일 이후 ②주택을 취득해서 1년 이상 거주하고, 재개발사업에 따라 취득하는 ①주택이 완성된 후 2년 이내에 ②주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능하다"고 답했다. 단, ①주택이 완공된 이후 2년 이내에 ①주택에 세대저원이 이사해서 1년 이상 계속해서 거주해야 한다는 전제 조건이 붙는다.
