세입자에게 권리금 상당의 충분한 보상 했다면 계약해지도 문제없어
갱신요구권 다 행사한 계약에서도 직접 장사하려면 권리금 보상해 줘야
건물주가 직접 장사하기 위해 보상 없이 세입자 내쫓으면 위법
21일 엄정숙 부동산 전문변호사는 ‘법도TV’에서 “이미 비워진 점포에 건물주가 직접 장사를 하는 경우와 달리 기존 세입자가 계속 장사를 할 계획이라면 문제가 될 수 있다”며 “만약 건물주가 직접 장사를 하고 싶다면 세입자에게 권리금 상당의 보상을 해주지 않는 한 아무리 건물주라도 세입자를 함부로 내쫓을 순 없다”고 말했다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
기존 세입자가 있는 상황에서 건물주의 발목을 잡는 건 갱신요구권이다. 건물주가 직접 장사를 한다고 해서 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 없기 때문이다.
엄 변호사는 “상가 임대차에서는 최초 계약일로부터 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있다”며 “만일 세입자가 계속 장사를 하겠다고 버틴다면 건물주가 강제로 거부 방법은 없다”고 설명했다.
반면 갱신요구권이 해결되더라도 세입자의 권리금 회수 기회는 보장해야 한다. 엄 변호사는 “세입자가 10년 동안 갱신요구권을 행사해 계약 갱신이 불가한 상황이나 계약 연장 의사가 없는 경우에도 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다”며 “특히나 건물주가 직접 장사를 한다면 세입자가 신규 세입자 주선을 할 수 없는 상황이기 때문에 건물주가 직접 세입자에게 권리금을 줘야 한다”고 말했다.
만약 기존 세입자가 있는 점포에 건물주가 직접 장사를 해야 한다면 어떻게 대처해야 법률상 안전할까.
상가 임대차보호법 제10조 제1항 제3호에는 ‘서로(건물주와 세입자) 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’ 건물주는 세입자의 갱신요구권을 거절할 정당한 사유가 된다고 규정한다. 다시 말해 세입자가 갱신요구권을 사용하지 않고 합의로 계약을 종료시킬 수 있다는 뜻이다.
엄 변호사는 “건물주가 세입자에게 충분한 보상으로 계약이 종료된다면 권리금에 대한 부분도 합의가 이뤄졌다고 볼 수 있다”며 “따라서 건물주는 합의 당시에 갱신요구권과 권리금에 대한 충분한 보상을 세입자에게 해야 법률상 세입자를 안전하게 내보내고 장사를 할 수 있다”고 귀띔했다.
한편 건물주가 세입자의 권리금 보호 의무를 다하지 않는다면 어떤 일이 발생할까. 엄 변호사는 “건물주가 직접 장사를 하기 위해 세입자를 내보내는 건 법률상 정당한 사유에 해당하지 않고 오히려 위법에 해당한다”며 “이 경우 세입자는 권리금 보호 의무를 무시한 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 조언했다.
