임대차 계약시 장사 목적 외 건물 사용은 '갱신요구권'까지 위태
상가 임대차에서 세입자가 법률상 잘못을 저지르지 않는 한 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해줘야 한다. 하지만 세입자가 정상적으로 장사를 해온 것과 달리 임차한 건물에서 계약 기간 대부분을 장사하지 않았다면 문제가 될 수 있다.10일 엄정숙 부동산 전문변호사는 ‘법도TV’에서 “세입자는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금 거래를 할 신규 세입자를 주선할 수 있고 건물주도 이를 보장해야 한다”며 “다만 계약 기간 중 상당 기간 세입자가 임차한 점포에서 장사하지 않았다면 권리금 보호가 되지 않아 손해배상청구소송을 제기해도 패소할 확률이 높다”고 설명했다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금반환소송’을 말한다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제2항 제3호에는 ‘임차인(세입자)이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’ 건물주가 세입자의 권리금 회수기회를 거절해도 정당하다 규정하고 있다.
다시 말해 전체 계약 기간 중 1년 6개월 이상 건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다면 건물주가 세입자의 권리금 거래를 거절해도 법률상 문제가 없다는 의미다.
반면 세입자는 건물을 사무실로 이용했지만 사무실을 운영하면서 수익을 냈다고 주장할 수 있다. 엄 변호사는 “권리금 취지는 세입자가 해당 건물에서 장사하여 상권 형성의 노력으로 손님이 직접 오고 가는 수익형태여야만 법률상 인정받을 수 있다”며 “사무실은 손님이 직접 해당 건물에 오가면서 수익을 내는 구조가 아니기 때문에 법률상 권리금을 인정받기 어렵다”고 지적했다.
만약 세입자가 임차한 건물에서 장사하지 않았다면 권리금뿐 아니라 10년간 장사할 수 있는 갱신요구권까지 위험할 수 있어 주의가 필요하다.
상임법 제10조 제1항 제2호에는 ‘임차인(세입자)이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우’ 건물주는 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있다고 규정한다. 즉 세입자가 장사하기로 계약해 놓고 다른 용도로 건물을 이용하게 되면 건물주가 갱신요구권을 거절하더라도 법률상 문제가 없다는 뜻이다.
한편 실무에서는 세입자가 1년 6개월 이상 장사를 하지 않았지만 건물주가 권리금 거래를 인정하는 경우도 있다. 엄 변호사는 “건물주 입장에서 세입자가 건물을 성매매 업소나 불법 도박 업소를 운영하는 등 불법행위를 하지 않는 이상 제때 임대료만 들어온다면 세입자에게 간섭할 이유는 없다”고 설명했다.
즉 세입자가 계약 기간을 잘 준수했고 임대료까지 연체된 사실이 없다면 권리금 거래를 인정하는 경우도 있다는 뜻이다.
