전세금반환소송, 근저당 설정, 주민등록 유지, 공증 등
전세금을 돌려받는 과정에서 집주인이 돈이 없다는 이유로 전세금을 돌려주지 않거나 일부만 돌려주는 상황이 생기면 세입자들은 애가 탄다. 만약 집주인이 전세금 전체를 돌려주지 않았다면 다양한 법적 절차가 존재하지만 전세금을 일부만 돌려받은 경우라면 상황은 달라진다.19일 엄정숙 부동산 전문변호사는 ‘법도TV’에서 “집주인이 전세금 중 일부만 돌려줬다면 소송을 제기할 수 있는지 혼란을 겪는 경우가 많다”며 “전세금을 일부만 돌려받은 상태에서 안전하게 잔금까지 받으려면 여러 방면으로 법적인 절차를 모색해야 한다”고 말했다. 이어 “전세금 중 일부만 돌려받았더라도 소송은 물론 근저당 설정이나 공증 등 방법으로 전세금을 돌려받을 수 있다”고 조언했다.
먼저 전세금반환소송이 가장 확실한 방법이다. 집주인이 전세금을 일부만 돌려준 경우에도 소송 진행이 가능하다. 엄 변호사는 “세입자들이 전세금반환소송은 전세금을 전부 돌려받지 못한 상황에서 제기하는 소송이라는 편견이 있다”며 “전세금을 일부만 돌려받은 경우에도 법률상 집주인이 전세금반환의무를 지키지 않은 것으로 보기 때문에 소송을 제기할 법적 근거가 된다”고 설명했다.
다만 전세금반환소송은 판결까지 수개월이 소요되고 변호사를 선임하는 등 기간과 경제적인 부담이 따른다. 게다가 승소 해도 집주인의 변제 능력이 없다면 회수가 곤란하게 된다. 따라서 전세금을 일부만 못 받은 상황에서는 세입자가 소송을 꺼리는 경우가 있다.
엄 변호사는 “돌려받지 못한 전세금 액수가 크지 않다면 근저당이나 공증을 고려하는 것도 하나의 선택”이라고 조언했다.
엄 변호사는 “근저당권은 일반적인 저당권과 달리 경매신청권이 있어 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 담보로 잡은 부동산을 경매로 넘길 수 있다”며 “전세금 미반환에 따른 지연이자가 늘어나거나 부동산 시세가 달라지더라도 다시 저당권을 설정하지 않아도 된다는 특징이 있다”고 강조했다.
법적 절차 대신 동시이행을 이용하는 방법도 있다. 동시이행이란 동시에 의무를 이행한다는 뜻으로 주택 임대차에서는 세입자는 집을 집주인에게 반환해야 할 의무와 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무를 말한다.
엄 변호사는 “집주인이 전세금 중 일부를 돌려주지 않았다면 세입자가 돌려받을 때까지 해당 주택에 거주할 권리가 있다”며 “다만 이사를 꼭 해야 하는 상황이라면 가족 중 일부의 주민등록을 유지 시켜 놓으면 이사 간 집과 기존 집 모두 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 해당 방법도 고려해 볼 만하다”고 말했다.
공증은 판결과 같은 효력이 있어 소송 대비 기간과 비용 면에서 유리한 측면이 있다. 엄 변호사는 “공증은 서로 합의해 간편하게 절차를 진행할 수 있다”며 “이외에도 문자 메시지나 카카오톡 메시지, 통화녹취 등으로 집주인의 약속을 증거로 남겨두는 것이 좋다”고 귀띔했다.
