전세계약 먼저하고 주택 취득하면 상생임대인 혜택 못받는다

갭투자 혜택 제한…임대인 같더라도 '직전 임대차 계약' 인정 안 돼

임차인이 개인 사정으로 일찍 나가면 상생임대 기간 합산 인정

전세 계약을 먼저 하고 주택을 취득한 집주인은 다음번 계약 때 임대료를 5% 이하로 올리더라도 상생임대인으로서 혜택을 받을 수 없다.

다만 기존 임차인이 개인 사정으로 일찍 나간 경우에는 이전 계약과 새로 체결하는 계약 기간을 합쳐서 상생임대 기간으로 인정해준다.
◇ 전세 끼고 집 사면 상생임대 혜택 어려워…계약 2년 더 하거나 실거주해야

6일 기획재정부에 따르면 정부는 최근 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 상생임대인으로 인정받기 위한 '직전 임대차계약'에 해당하는지 여부를 묻는 세법 해석 질의에 '해당하지 않는다'고 답했다.

동일한 임대인이 동일한 임차인과 연달아 계약했더라도 소유권 이전이 완료되기 전에 직전 계약을 체결한 경우라면 상생임대인 혜택을 주지 않겠다는 취지다.

상생임대인은 임대차계약이 만료된 후 새로 계약을 체결할 때 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올리는 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주는 제도다.

2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 세금을 면제받으려면 2년 이상 거주 요건(양도 시점 1세대 1주택 전제)을 채워야 하지만, 상생임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다.

가령 2020년 7월에 새 임대차계약을 체결하고 같은 해 9월에 주택을 취득한 뒤 임대를 개시한 집주인 A씨의 경우를 가정해 보자.

A씨는 올해 9월 계약 갱신 때 임대료를 5% 이내로 올렸더라도 상생임대인으로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

만약 A씨가 올해 주택 양도를 계획하고 있다면 양도 차익에 대해 세금을 내야 한다는 의미다.

이 경우 A씨가 세제 혜택을 받으려면 내후년 9월 계약 갱신 때 임대료를 올해 계약 대비 5% 이내로 올리거나, 임차인이 나간 후 2년 실거주 요건을 채워야 한다.

주택을 매입하면서 임대차계약을 승계받은 경우도 역시 직전 임대차계약으로 인정하지 않는다.

현행 제도는 직전 계약을 체결한 사람과 신규 계약을 체결한 사람이 같을 때만 상생임대인으로 보기 때문이다.

정부 관계자는 "현재 조문상 임대차계약을 승계받아 주택을 취득하는 '갭 투자'는 명시적으로 혜택 대상에서 제외하고 있는데, 이와 유사한 방식으로 주택을 취득하기 전에 미리 임차인을 구하거나 분양권 (보유) 상태에서 임대차계약을 체결하는 경우가 있는 것으로 파악됐다"고 설명했다.

이어 "이런 경우까지 혜택을 주게 되면 또 다른 형식의 갭 투자가 발생할 소지가 있다"고 덧붙였다.
 
◇ 임차인 자의적 퇴거시에는 상생임대 기간 '리셋' 안 한다

반면 임대인이 상생임대 계약을 체결했는데도 임차인이 개인 사정으로 조기 퇴거할 경우는 임대 기간을 합산해서 인정해준다.

가령 집주인 B씨가 직전 계약 대비 5% 이내로 임대료를 올려 2년간 임대차계약을 체결했는데 임차인이 6개월 만에 자의적으로 퇴거한 경우라면, B씨는 해당 계약과 동일하거나 더 낮은 임대료로 계약을 체결한다는 전제하에 직전 임대 기간을 상생 임대 기간으로 인정받을 수 있다.

새로운 계약을 체결한 뒤 1년 6개월이 지나면 상생임대 요건을 채우고 세제 혜택을 받을 수 있다는 의미다.

이는 임차인이 나갈 때마다 상생임대 기간이 '리셋'되면 임대인의 혜택이 지나치게 제약된다는 지적에 따른 조치다.

더구나 일각에서는 일부 임차인이 상생임대 계약 유지를 빌미로 금품을 요구하는 등의 부작용도 발생한 것으로 전해졌다.