신축할 땐 단독주택, 세금 낼 땐 다가구주택?

심판원 "양도소득세는 양도 당시 법령에 의해 부과되는 것"

건물 신축 당시 '다가구주택' 규정이 존재하지 않았더라도, 현행 규정에 따라 다가구주택으로 분류된다면 그에 따른 양도소득세를 납부해야 한다는 조세심판원의 결정이 나왔다.

A씨는 1995년 취득한 건물을 24년 뒤인 2019년 양도한 후, 건물 전체를 1세대 1주택 비과세 대상으로 해 양도소득세 신고를 했다.

그런데 과세관청은 "쟁점 건물은 4개층으로 건축법령상 단독주택이 아닌 공동주택(다세대주택)에 해당한다"면서 세금을 다시 고지했고, 억울함을 참을 수 없었던 A씨는 과세관청의 처분에 즉각 불복, 조세심판원의 문을 두들겼다.

A씨는 "쟁점 건물 신축 당시 '다가구주택'이라는 용어뿐만 아니라 다가구주택에 대한 기준도 존재하지 않아 현행 법령에 맞추어 다가구주택을 신축하는 것이 불가능했다"고 했다.

이어 "쟁점건물 신축 이후의 현행 법령을 소급적용해 쟁점건물을 2주택으로 보아 양도소득세를 부과한 것은 양도소득세 부과의 법리를 오인한 것일 뿐만 아니라 소급과세금지원칙에도 어긋난다"고 주장했다.

A씨는 "신축 당시 쟁점건물은 1주택으로 인정되었음에도 불구하고 과세분청은 이를 2주택으로 보아 과세했는데, 이러한 과세관청의 논리에 의하면 해당 건물은 4개층이므로 청구인은 1가구 4주택이 되는 불합리한 결과에 이르게 된다"고 억울함을 호소했다.

하지만 과세관청은 "건축물대장에 의하면, 쟁점건물 1층은 근린생활시설로 2∼4층은 주택으로 되어 있으나, 주민등록등본에 의하면 쟁점건물을 1층부터 4층까지 주택으로 사용한 것으로 확인된다"고 맞섰다.

이어 "쟁점건물은 다가구주택의 요건 중 '주택으로 쓰는 층수가 3층 이하일 것'이라는 층수 요건을 충족하지 못했기 때문에 공동주택에 해당, 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봐야한다"고 주장했다.

또한 "A씨의 쟁점부동산 관련 양도소득세 납세의무 성립시기는 양도일이 속하는 달의 말일인 2019년 4월 30일이므로, 소유권보전등기일인 1995년 6월 29일에 시행되던 규정을 적용할 수 없다"고 덧붙였다.

그러면서 "계속 중인 사실이나 그 이후에 발생할 요건사실에 대한 법률적용까지 제한하는 것은 아니므로 당초 처분이 위헌적인 소급과세라는 A씨의 주장은 타당하지 않다"고 전했다.

양측의 의견과 사실관계를 살핀 조세심판원은 과세관청의 손을 들어줬다.

조세심판원은 "쟁점건물은 4층짜리 건물로서 공부 및 임대차계약 등에 의하면 1~4층 모두 주거용으로 사용돼 주택에 해당하므로, 과세관청이 쟁점건물을 공동주택(다세대주택)으로 보아 독립된 1구획만을 1세대 1주택 비과세 대상으로 하여 양도소득세를 부과한 것은 정당하다"고 밝혔다.

이어 "양도소득세는 일정한 자산의 양도로 인해 발생하는 소득에 부과되는 것이므로 그 자산의 양도 당시 법령에 의해 부과되는 것"이라며 "쟁점주택의 양도 당시 관련 법령은 주택을 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 규정하고 있고, 주택으로 사용되는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 것 중 층수가 4개 층 이하인 주택은 공동주택인 다세대주택으로 규정하고 있다"고 덧붙였다.

[참고심판례 : 조심 2022인6837]