국회입법처, '전세사기 방지 위한 공인중개사 책임 강화 입법모색' 보고서
전국 곳곳에서 이른바 '빌라왕'들이 벌인 전세사기 피해사례가 이어지고 있다. 피해를 본 임차인 대부분은 신혼부부나 사회초년생으로, 이들에게 전 재산일 수 있는 전세금을 날릴 수 있어 심각한 사회문제로도 번진 모양새다. 이런 상황에서 공인중개사의 공적 업무 책임론도 커지고 있다. 빌라왕 사태가 재현되지 않으려면, 임대인의 세금 체납 여부 등을 파악한 뒤 임차인에게 알려주는 것을 의무화할 필요가 있다는 지적이 나온다.
◆…국회 입법조사처는 31일 내놓은 보고서를 통해 "전세사기 예방을 위해 공인중개사의 책임을 강화하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 했다. 사진은 서울 시내 한 부동산중개업소에 붙은 매매·월세 등 안내문.(사진 연합뉴스)
입법부의 '싱크탱크'인 국회 입법조사처(이하 입법처)는 31일 내놓은 '전세사기 방지를 위한 공인중개사 책임 강화 입법의 모색'이란 제목의 보고서를 통해 "대부분의 임대차계약이 공인중개사를 통해 이루어진다는 점을 감안하면 전세사기 예방을 위해 공인중개사의 책임을 강화하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 했다.
보고서에 따르면 입법처는 전세사기를 임대차계약의 내용과는 달리 임대차 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 없는 경우, 임대차 목적물에 계약체결 당시와는 다른 권리가 형성되어 있거나 이러한 행위 등으로 전세보증금을 회수하지 못하게 됐을 때로 규정하고 있다.
전세사기 유형으로는 우선 임대차계약 체결 후 임차인에게 대항력·우선변제권이 발생하기 전에 임대인이 임대차 목적물에 저당권을 설정했을 때다. 또 임대차계약을 체결하고 대항력이 발생하기 전에 임대인이 목적물을 매도하거나, 임대인이 임대차계약을 이중으로 체결하는 경우다.
◆…(빌라왕 사건 진행과정, 자료 국회 입법조사처)
최근에는 전세사기가 점점 더 교묘해지고 있다. 변제능력이 없는 임대인이 수백 채의 빌라를 명의이전 받고, 이후 그 임대인의 사망(또는 파산)으로 전세보증금을 반환받지 못한 빌라왕 사례가 대표적이다.
입법처가 분석한 빌라왕 사건은 ①건축주가 건물을 짓고 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 혹은 더 비싸게(무갭전세) 전세매물을 내놓는데부터 시작한다. ②(전세금이 과다하다는 사실을 모르는) 임차인이 건축주와 전세계약을 하고, 건축주는 전세금을 받은 뒤 빌라왕으로 집주인을 변경한다. 빌라왕은 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 집을 매입하게 된 셈이다. ③이 과정에서 중개업소와 빌라왕은 건축주로부터 분양가의 약 10%를 리베이트를 받는다. ④마지막으로 중개업소는 이 돈으로 세입자에게 전세대출 이자와 이사비를 지원해 준다면 미끼를 던지는 구조다.
입법처는 "빌라왕 사건은 부동산의 적정 시세나 선순위 권리관계, 임대인의 세금 체납사실 등 임대차 관련 정보가 임차인에게 제대로 확인되지 않았기 때문에 발생한 것"이라고 지적했다. 대부분의 임대차계약이 공인중개사를 통해 이루어지고 있는데, 기존 대책들은 주로 임대인과 임차인 간 '정보 비대칭'을 해소하는데 초점을 맞추고 있다. 이 때문에 공인중개사의 공적 역할을 묻는데는 한계가 있다는 지적도 있다.
입법처가 그러면서 꺼낸 게 '중개대상물에 대한 설명의무'다. 임대인의 미납국세 존재 여부나 주변 부동산 시세를 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하는 안이다. 주변시세와 집주인의 세금 체납 여부는 빌라왕 사건의 핵심 정보이기도 하다. 하지만 현행 공인중개사법에 따르면 주변시세와 세금 체납 여부, 조세채권과 보증금반환채권의 권리관계에 대해 공인중개사가 임대차계약을 체결하려는 자에게 설명할 의무는 없다. 입법처는 설명의무를 규정하면서 이를 어겼을 땐 공인중개사를 처벌하거나 손해배상의무 규정을 도입하는 안도 함께 꺼냈다.
입법처는 "작년 말 전세보증금의 우선변제권을 강화하는 입법이 이루어졌으나, 근본적으로 임차인이 위험성 있는 전세계약을 회피할 수 있도록 하는 것이 최선"이라며 "공인중개사의 책임 강화 등 전세사기 위험성이 있는 전세계약이 사전에 체결되지 않도록 하는 입법 대책이 필요한 시점"이라고 했다.
