◆…부동산 저점을 판단하려면 고점 대비 가격이 30% 정도 하락했을 때를 주목해야 한다는 주장이 나왔다.사진은 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 22일 정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에서 모두발언하는 모습. (사진 = 기획재정부)
부동산 가격이 고점 대비 30% 하락하면 저점으로 판단해야 한다는 주장이 나왔다. 관심도가 높아지는 지역을 판단할 때도, 거래의 총량이 아닌 가격이 상승한 거래의 비중을 확인해야 한다는 설명이다.
조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 지난 30일 방영된 KBS1라디오 '부동산, 지금이 바닥? Yes or No'에 출연해 "서울에서 (가격) 상승 거래가 가장 많이 증가한 곳은 강동구와 양천구"라며, 이같이 밝혔다.
조 연구원은 이날 "올해 부동산 시장의 시작은 바닥을 확인하고 그 바닥을 계속해서 기어가는 모습"이라며, 한국은행에서 발표하는 주택가격전망지수(이하 CSI, Consumer Servey Index)를 보고 주택 시장의 심리를 확인해야 한다고 주장했다.
그는 "작년 11월 CSI는 역대 최저 수준(61)으로, 기준이 100인데 61이면 그냥 패닉 수준이나 다름없다. 제가 생각하기로는 (작년 말) 61까지 떨어졌으니 올 상반기에는 한 70정도 되겠다 했는데, 어제(29일) 발표된 수치에 따르면 80까지 상당히 유의미하게 증가했다"고 설명했다.
그러면서, "미분양도 더 증가하고 금리도 높은데 집을 어떻게 사냐는 심리가 올해도 계속 이어질 것"이라며, "올해는 선도 투자자들의 저점매수만 조용히 발생하고, 대중들은 가만히 있는 관망세가 짙어지는 한 해가 될 것이다"고 부동산 시장 전망에 대해 제언했다.
■부동산 저점을 확인하는 방법은?
조 연구원은 언론들이 안 좋은 면만 확대해서 보도하다 보니 대중 투자자들이 불안할 수밖에 없다며, 부동산 저점을 확인할 3가지 방법을 소개했다.
그는 "10년 넘게 분석해오면서 가장 중요한 것은 가격"이라며, "고점 대비 30% 빠지면 그때부터 거래가 발생한다. 실거래가 통계를 보면 보통 아파트 고점이 21년이나 22년 정도일 텐데, 그때 대비 30%면 저점일 확률이 높다"고 주장했다.
이어, "대중들이 불안하다 보니 매매보다 전세거래를 선호할 것이고, 전세거래는 하반기 계속 증가할 것이다. 집값은 빠지는데 전세거래가 늘다보면 전세가율은 오르기 마련이다. 전세가율이 오를 때 장기 평균보다 전세가율을 상위하는 것을 잘 확인해야 한다"고 설명했다.
마지막으로, "소셜 빅데이터를 확인해야 한다. 어플을 보면 여러분들이 항상 댓글을 쏟아낸다. 예비 실수요자들의 질문이 증가하는 단지들이 있는데, 정말 관심 있어 하는 사람들의 질문들을 보고 점수를 매겨 판단하면 된다"고 전했다.
◆…둔촌주공 재건축 현장 모습.(사진 = 연합뉴스)
한편, 조 연구원은 서울에서 거래량이 살아나거나 관심도가 높아지는 지역으로는 강동구와 양천구를 뽑았다.
그는 "거래량보다 질적인 트렌드를 확인해야 한다. 똑같은 거래량이라 하더라도 고점 대비 상승한 거래와 계속 하락하는 거래의 비중을 확인해야 한다"며, "서울에서 상승거래가 가장 많이 증가한 곳은 강동구와 양천구"라고 설명했다.
이어, "여기가 상승 거래 비중이 3월에 57%인데, 서울 대부분 지역의 상승거래 비중이 30%밖에 안됐다. 강동구는 1·3대책 이후 둔촌주공이 완판되면서 미분양 리스크가 해소됐고, 양천구는 안전진단이 해제됐다"고 전했다.
조 연구원은 지방 중에서는 미분양 정도, 지역별 CSI 지수, 그리고 일자리 전망을 기준으로, 경남 창원과 광주광역시 광산구를 주목할 만한 곳으로 추천했다.
