신혼살림은 A군의 집에 마련키로 했지만 B양이 소유하고 있는 집이 팔리지 않는 것.
그들은 만약 결혼 전까지 팔리지 않을 경우 1가구 2주택자가 되어 그 이후 부과될 보유세와 양도세 등이 걱정됐다.
시세보다 저렴한 금액에라도 처분하려고 했지만 A군의 친구 중 회계사를 하고 있는 C씨는 결혼 후 2년까지 여유가 있다며 너무 조급해 하지 말라고 조언했다.
C씨는 현재 B씨가 소유한 주택이 비과세 요건을 갖추고 있어 결혼 후 2년 안에만 팔면 양도세가 부과돼지 않는다고 설명했다. 또한 그들이 소유한 집을 가구별 합산을 통해 계산해도 종합부동산세 과세기준인 6억원에 미치지 않기 때문에 여유를 가지라는 것이다.
□ 수도권 1가구 1주택, 3년 보유 2년 거주시 비과세
양도소득세는 토지나 건물 등 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 소득에 대해 부과하는 세금을 의미한다.
일반적으로 토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 양도세가 부과되지만 조세정책 상 양도세가 비과세되거나 감면되는 경우가 있어 부동산을 팔 때에는 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞춰 양도를 하면 절세가 가능하다.
특히 정부가 신축주택 양도소득세 과세 특례 제도 중 1가구 1주택 비과세 특례를 내년 말까지만 적용키로 함에 따라 해당 주택 보유자들은 매도 시점의 양도세와 비과세 여부, 집값 상승 가능성, 필요한 주택 등을 종합적으로 따져보고 팔 집과 시기를 결정해야 한다.
현재 양도세가 비과세되는 대표적인 경우로 1세대 1주택을 살펴보면 서울, 과천, 신도시 지역에 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택은 양도세가 면제되고 있다. 서울, 과천, 신도시 지역을 제외한 기타 지역은 3년 이상 보유시 비과세 혜택을 받을 수 있다.
이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게된다.
다만 위 조건에 충족하더라고 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실거래가액이 6억원 이상인 고가주택의 경우엔 비과세 혜택을 받을 수 없다.
또 1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도시에 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건이 적용받지 않는다.
이어 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두 다른 시·군으로 이사를 하는 경우와 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때(출국 후 2년 이내에 양도해야 한다)는 양도세가 비과세 된다.
취학 또는 근무로 인해 1년 이상 국외거주를 필요로 세대전원이 출국하는 경우에도 출국 후 2년 이내 양도하면 양도세 비과세 대상이며, 재개발로 인해 일시 취득해 1년 이상 살다 재개발 주택으로 세대전원이 이사할 경우에도 비과세 대상이다.
그러나 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 파는 '미등기 전매'는 양도세를 물게 되는데 이 때는 양도차익의 70%에 해당하는 세금을 내게 된다.
□ 결혼으로 두 채의 집을 소유했을 경우 비과세
1가구 2주택도 다양한 경우에 따라 비과세 혜택이 주어진다.
▲ 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 소유한 경우=양도세 비과세 대상인 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 살던 집을 팔게 되면 비과세. 수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전으로 이사하는 경우에는 2년 안에 팔면 비과세 대상이다.
▲ 상속을 받아 두 채의 집을 소유한 경우=상속을 받아 1가구 2주택이 된 경우 일반 주택을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 1개의 주택을 소유한 것으로 보고 비과세 여부가 판단된다. 그러나 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도세가 과세된다.
▲ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 경우=한 울타리 안에 집이 두채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있다면 1세대 1주택으로보고 비과세 여부가 판단된다.
▲ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때=집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 공부상 1가구 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의해 주택 판매 사실이 확인되면 양도소득세가 비과세 된다.
▲ 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 두 채를 소유한 경우=60세(여자 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한해) 양도세가 과세되지 않는다.
▲ 결혼으로 두 채 집을 소유한 경우=각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼해 1가구 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내 먼저 양도하는 주택(1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한해) 비과세
▲ 농어촌 주택을 포함해 두 채의 집을 소유=1주택을 소유한 1가구가 농어촌주택을 취득해 1가구 2주택이 된 이 후에 일반주택(1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한해) 비과세.
다만 양도세 비과세 대상이 되는 농어촌 주택은 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역내는 제외)에 소재한 주택으로 일정 요건을 충족해야 한다.
