고금리 직격탄 맞은 상장리츠 회복세..."리츠 대형화 필요"

리츠協 "규제 완화, 인가 간소화...리츠 대형화해야"

업계 "부동산 직접투자보다 투명하고 편리한 상장리츠"

"금리상승 여파 있지만 자금조달 다각화 중"

급격한 금리상승으로 위축됐던 상장리츠 시장이 기지개를 펴고 있다. 리츠협회와 운용사들은 상장리츠가 부동산 직접투자 대비 메리트가 있다며 규제완화를 통해 시장을 육성해야 한다고 목소리를 높였다.

정병윤 한국리츠협회장은 13일 서울 공군호텔에서 열린 '상장리츠 투자간담회'에서 "합병 규제를 완화하고 인가절차를 간소화해 리츠시장을 활성화해야 한다"고 밝혔다.

정 회장은 "최근 금리상승세가 진정될 기미를 보이고 연내 금리인하 가능성도 나오고 있다"며 "이자율의 영향을 많이 받는 리츠가 예전과 같은 전성기를 되찾을 수 있을 것으로 본다"고 말했다.

이어 "시총이 작은 리츠들을 합병을 통해 대형화해야 한다"며 "자산 다양화도 추구해 노인 헬스케어 등 주목받는 시장을 선점할 필요가 있다"고 강조했다. 조준현 한국리츠협회 본부장 역시 상장리츠들이 금리상승의 직격탄을 받았지만 최근 회복되고 있다고 진단했다.

조 본부장은 "우리 리츠들이 잘 버티고 있다고 판단한다"며 "금리상승에 따른 배당 감소 우려를 임대료 인상만으로 커버할 순 없지만 자산매각 등 재구조화를 통해 일부 상쇄하고 있다"고 봤다.

이어 "5월부터 시장 상황이 고무적이다. 당장은 힘들겠지만 중장기적으로는 금리가 하락할 것으로 보인다"며 "지난달 리츠TOP10 지수가 종합지수 상승률의 2배 넘게 올랐고 기관/외국인도 매수세로 전환했다"고 설명했다.

그러면서 "부동산시장은 지난 3~40년간 우상향했고 앞으로도 그럴 것"이라며 "리츠는 단기적인 수익이 아니라 장기적인 배당을 위한 투자"라고 강조했다.

"개인이 사기 힘든 부동산 소유 가능"

리츠업계도 상장리츠가 부동산 직접투자의 단점을 보완하는 효과적인 투자수단이라고 입을 모았다.

NH농협리츠운용 관계자는 "상장리츠는 증권시장에서 자유롭게 투자할 수 있는 게 장점"이라며 "과거 대비 시장규모도 커지고 섹터도 다양해진 만큼 투자자 성향에 맞는 포트폴리오 구성이 가능하다"고 말했다.

롯데AMC 관계자는 "상장리츠가 출시되는 과정에서 정부와 전문가들이 면밀히 검토함으로써 우량한 자산임이 증명됐다"며 "개인이 소유하기 어려운 자산을 일부 소유하고, 운용사의 전문성을 활용해 높은 신용등급과 낮은 금리를 향유할 수 있는 것도 장점"이라고 설명했다.

제이알투자운용 관계자는 "상장리츠 투자는 부동산 직접투자 대비 높은 유동성과 가격발견기능을 향유할 수 있다"며 "투명한 공시를 통해 정보비대칭을 해소하는 것도 특징"이라고 강조했다.

"자금조달 수단·시기 다양화...활로 모색"

금리상승세가 주춤하지만 시장 불확실성이 여전히 큰 상황에서 어떤 리파이낸싱 전략을 취하고 있느냐는 물음에 리츠운용사들은 자금조달 수단을 다각화하겠다고 답했다.

삼성SRA자산운용 관계자는 "지난해 레고랜드발 사태 때 선순위대출을 일으키고 자산을 매입했다"며 "이자비용이 5%대에서 현재 4%대 중반 수준으로 내려왔다. 내년 리파이낸싱에 큰 어려움은 없으리라 생각한다"고 말했다.

NH농협리츠운용 관계자는 "올원리츠는 최근 전환사채(CB)·회사채 발행 관련 정관변경을 진행했다. 매입 당시보다 자산가치가 올랐는데, 추가로 부동산 담보대출 여력이 있으면 활용할 생각"이라며 "시장금리를 컨트롤할 수 없기 때문에 다양한 자금조달방안을 사전에 준비하고 실제 조달시점에서 비용을 낮출 방법을 선택하는 게 현실적인 방안"이라고 설명했다.

롯데AMC 관계자는 "낮은 주택담보대출비율(LTV)로 안정적 재무구조를 유지하고자 했다. 다양한 조달라인을 통해 시기별 시장에 맞게 금융상품을 선택할 수 있었다"며 "만기를 최대한 분산해 일시 조달금액이 너무 크지 않도록 조달 안정성을 유지하는 게 전략"이라고 밝혔다.

ESR켄달스퀘어리츠운용 관계자의 경우 "자산매각을 통해 연말 도래하는 4000억원 차입금 중 300억원을 줄였다"며 "향후 다른 자산매각도 염두하고 있다. 대주와의 협의로 전체 차입금을 줄여 이자율에 대응하고자 한다"고 언급했다.

제이알투자운용 관계자는 "최근 회사채 발행으로 신용등급 관리 부담이 있었지만 이달 초 크레딧 스프레드를 해소했다"며 "현 시점에서 유럽 내 은행 건전성에 있어 특이할 만한 사항은 없었다"고 말했다.