부동산 시장 사이클 장기적으로 봐야
구조적으로 집값 상승 어려워
무주택자들이 알아야할 팁
◆…아파트 단지. [사진=DB]
부동산 전문가 이광수 RE리서치 대표는 집값이 아직 바닥을 친 것은 아니라며 내 집 마련을 꿈꾼다면 올해 하반기 역전세 현상으로 인한 가격 변동이 큰 구간에 가격 하락 폭이 가장 큰 집을 골라야 한다고 조언했다.
이 대표는 14일 CBS 김현정의 뉴스쇼에 나와 "일시적으로 회복과 반등세가 있긴 한데 저희가 좀 장기적으로 보면 아직까지 갈 길이 멀다"며 이같이 말했다.
이 대표는 "부동산 시장이 사이클도 길고 주식처럼 사고파는 자산이 아니기 때문에 좀 장기적으로 봐야될 필요가 있다"며 "전국 아파트 거래량을 보면 3월에 3만 8000호 정도가 기록해서 2011년 1월 이후 최대치를 기록했고 가격도 최저치에서 실거래가 기준으로 해서 한 10~20% 정도 상승하고 있다"고 전했다.
이어 "그러다 보니까 현상만 보면 가격은 회복하고 거래량은 증가하니까 앞으로 이거 계속되는 거 아니야 한다"면서 "현상이 중요한 게 아니라 지금의 변화를 일으키는 원인을 알아야 전망이 가능하다"고 강조했다.
그는 "지금 왜 가격이 떨어졌다가 다시 상승하고 거래량도 증가하느냐, 원인을 찾아야 하는데 첫 번째 원인은 가격이 많이 빠졌기 때문"이라며 "가격이 빠지니까 사는 사람들이 들어온 것"이라고 분석했다.
이어 "두 번째는 누가 사느냐가 중요한데 지금 사는 사람들은 실수요자들이 많다"며 "30~40대의 무주택자가 최근에 집을 산 비중이 50%가 넘어가고 있다"고 말했다.
그러면서 "전체 주택 매수에서 보면 지금 집을 사는 분들은 실소유자들, 무주택자분들이 많다는 것. 실수요는 가격이 떨어지면 사지만 가격이 다시 오르면 안 사는 특징이 있고 그게 실수요의 기본적인 속성이다"라고 풀이했다.
이에 "사용으로 쓰는 재화의 가격이 떨어지면 수요가 증가하지만 가격이 다시 오르면 수요가 감소하는 것처럼 부동산 시장에도 똑같은 현상이 나타날 수 있다는 것이다"라며 "그래서 앞으로 가격이 좀 오르면 수요가 줄어들 것. 그래서 구조적으로 가격이 상승하기는 어렵다고 저희가 보는 거다"라고 설명했다.
이 대표는 "시장의 근본적인 변화를 일으키려면 투자 수요가 들어와야 되는데 투자 수요가 시장에 들어오면 가격이 지속적으로 상승한다"며 "실수요는 가격이 떨어지면 수요가 증가하고 가격이 오르면 수요가 감소하는데 투자 수요는 가격이 오를수록 증가한다"고 말했다.
그러면서 "무주택자분들은 시장을 두 눈으로 보실 필요가 있다"며 "하나는 나를 보지만 다른 눈으로는 다른 사람은 어떻게 행동하고 투자는 어떻게 생각하고 집을 갖고 있는 사람들은 어떻게 이 시장을 이해하는지 이해하실 필요가 있다"고 강조했다.
특히 "거래량이 증가하는데 가격은 안 오를 때가 가장 좋다"면서 "거래량이 증가하는데 가격이 안 오른다는 말은 뭐냐 하면 파는 사람들이 훨씬 더 많고 시장에서 빨리 빨리 팔아야 되는 심리가 압도할 때 그런 현상이 나타난다"고 전했다.
그는 "대표적으로 2013년, 14년 때 한국의 아파트 가격이 정확히 바닥이 올 때 그런 현상이 나타났는데 그게 다시 올 수 있다"며 "그런데 이 구간 찾기가 힘들다. 그래서 여러분들이 조금 더 부동산에 대해서 관심 있게 보시고 지표를 잘 보실 필요가 있다"고 전했다.
진행자(김현정)가 '만약 올해 안에 집을 꼭 사야 되는 분들, 꼭 장만해야지 하는 분들이 있다면 단기적으로 봤을 때는 언제쯤이 좋으냐'고 묻자 이 대표는 "일단 올해 1월이 가장 좋긴 했는데 그 뒤로 가격이 계속 오르고 있고 지금은 썩 좋지 않다고 보고 있다"고 답했다.
이어 "올해 하반기에 역전세 현상이 나타나면서 집을 투자 목적으로 갖고 있는 사람들은 전세금을 돌려줘야 하는 어떤 심리적 압박이 커질 것"이라며 "그러면 급매물이라든가 매물이 다시 증가할 수 있고 그렇게 되면 올해 하반기에 또 한 번의 어떤 가격 변동이 큰 구간이 나오지 않을까 한다"고 덧붙였다.
그는 "제가 팁을 드리자면 가장 많이 빠진 걸 사는 거다"라며 "부동산은. 안 빠진 게 안전한 게 아니다"라고 강조했다.
이어 "사용 가치가 있기 때문에 빠지는 거고 그래서 내가 거주해야 될 아파트가 한 10개 정도 있으면 그중에서 가격 하락 폭이 가장 큰 걸 고르는 게 맞다는 생각이다"라고 전했다.
그러면서 "부동산이라는 건 사용 가치가 있기 때문에 계속 빠지지 않는다. 예를 들어 지금 시장에서도 자꾸 경착륙을 얘기하는데 경착륙은 있을 수가 없다"며 "주식은 계속 빠질 수가 있는데 부동산은 계속 빠지지 않는다. 빠지면 누군가 살 사람이 있다는 것"이라고 부연했다.
이에 "어느 정도의 가격, 많이 빠진 걸 여러분들이 사면 내 집 마련뿐만 아니라 자산 형성에도 충분히 도움이 될 것으로 보고 있다"고 덧붙였다.
