◆…서울 시내 아파트.(사진=연합뉴스)
연부(年賦)로 취득한 주택은 '배타적 지배력'이 없기 때문에 연부금액을 완납한 날 또는 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기일을 기준으로 취득세 중과세를 적용해야 한다는 행정안전부의 유권해석이 나왔다.
몇 해 전부터 아파트 구입을 하기로 마음 먹은 A씨는 최근 원하는 기준에 딱 맞는 아파트를 찾게 됐다. 하지만 생각했던 것 보다 가격이 비싸 구매를 망설였던 A씨. 그러다 집 주인으로 연부취득 방식을 제안 받게 됐고, 나눠내면 된다는 생각에 A씨는 집을 구매하기로 결심했다. 문제는 지방에 소유하고 있던 작은 주택. 2주택부터는 취득세를 더 많이 내야 한다는 지인의 말이 떠올랐고, 연부취득의 경우에는 언제 1가구 2주택 중과세가 적용되는지 궁금했던 A씨는 행안부에 유권해석을 요청하게 됐다.
질의에 대해 행안부는 "'지방세법' 제6조 제20호 및 제10조 제1항, 같은 법 시행령 제20조 제5항에 따르면 '연부'란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할해 지급하는 것을 말한다"라며, "그 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액, 취득금액에 포함되는 계약보증금 포함)이며, 취득시기는 각 연부금액의 사실상 지급일이다"라고 설명했다.
그러면서 "같은 법 제13조의 2 제1항 및 같은 법 시행령 제28조의 4 제1항에 따르면, 1세대 2주택(일시적 2주택은 제외)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 유상거래로 취득하는 경우 등에는 취득세를 중과세한다"라고 말했다.
이어, "이 경우의 주택 수에는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 수가 포함된다"라고 전했다.
아울러 행안부는 "본 사례들과 같이 분양전환 공공임대주택에 대해 분양대금을 2년 이상 일정액씩 지급하는 것으로 분양전환계약을 체결하고 분양대금을 그 계약에 따라 일정액씩 지급한다면, 그 매수자는 분양전환 공공임대주택을 연부로 취득한다고 보는 것이 타당할 것이다"라고 판단했다.
구체적으로, "과세물건을 연부로 취득하는 경우의 취득세 납세의무 성립시기는 각 연부금액을 사실상 지급하는 날이지만 이는 취득세 채권의 조기 인식을 위한 특례로서(대법원 2003두3857, 2005.6.24.) 연부금액을 모두 납부하지 않으면 배타적 지배력을 가지지 못하는 등 해당 물건에 대한 소유권 취득의 요건을 갖추었다고 볼 수는 없다"라고 설명했다.
또, "연부취득 중의 주택은 매도자 소유의 주택으로 되어 있는 점, 최초 연부금액 납부시기부터 매수자에게 주택 중과세를 적용할 경우 매도자와 매수자 각각에게 중과세가 적용되는 점, 주택 중과세 판단에 있어서 연부취득과 일반적인 계약에 의한 취득을 다르게 볼 필요성이 적은 점, 연부취득의 경우 연부금액을 사실상 완납한 시기에 해당 물건에 대한 소유권 취득의 요건을 갖추게 되는 점 등을 고려해야 한다"라고 전했다.
행안부는 "주택 수 포함 등 중과세 적용은 연부금액을 사실상 완납한 날 또는 그 완납한 날 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 그 등기일을 기준으로 해야 할 것으로 판단된다"라고 밝혔다.
[참고 : 지방세 법령정보시스템 부동산세제과-1883]
