이번 방안에는 용적률 상향조정 등을 통해 공공택지 내 분양가를 현재보다 20~30% 인하하고 2010년까지 수도권에 164만호의 주택을 공급하는 한편, 금융기관의 주택담보대출에 대한 규제를 강화한다는 내용이 포함됐다.
다음은 이날 발표된 부동산시장 안정화 방안에 대한 주요 문답풀이.
▲분양가 인하효과는 구체적으로 어떻게 되나?
=분양가 인하효과는 해당 택지의 사업단계, 당해 지역의 지가 및 조정된 용적률 및 녹지율 등에 따라 차이가 있을 것. 이를 감안해 모든 제도개선이 완료된 후, 개선된 제도하에서 공급될 주택분양가의 최대 인하효과는 약 24%+α 수준이 될 것이다.
구체적으로 공공택지 공급가격 인하에서 10%내외, 지구지정·개발계획 동시추진 등으로 6%내외, 용적률 조정 및 녹지확보 합리화 등으로 효과로 8% 내외, 광역교통시설설치비 분담에 따른 추가 인하효과 발생 등이다.
▲분양가를 인하해 최초로 분양하는 신도시는?
=이번 대책에 따라 용적률 및 녹지율을 조정한 후 최초로 분양하는 신도시는 2008년중 분양하는 김포와 수원 광교. 이번 대책을 차질없이 집행할 경우 이들 신도시 분양일정은 김포 2008년 6월, 수원 광교 9월에 최초 분양할 계획이다.
▲송파신도시 분양일정?
=송파신도시는 원칙적으로 주택공영 개발하기로 했으며, 군사시설지역이므로 군시설 이전이 선행돼야 한다. 주택공영개발 추진시 공공기관의 주택 후분양이 적용돼 2009년 9월경으로 계획돼 있으며, 사업지구내 군 시설이 우선 이전되는 블록부터 단계적으로 분양될 예정이다.
▲송파신도시의 주택공급물량 증가는?
=아직 개발계획이 수립되지는 않았으나, 이번 대책을 통해 약 3천호 추가 건설(46→49천호, 밀도 181인/ha, 용적률 214%)하는 방안을 검토하고 있다.
▲이번 대책으로 강남 집값을 잡을 수 있나?
=수원 광교신도시의 최초 분양을 당초 08년 12월에서 08년 9월로 앞당겼고 서울 내곡, 세곡, 우면지구 등 강남권에서 07년 중 1만가구 이상의 임대주택이 공급될 예정이므로 강남의 입주수요를 어느 정도 흡수할 수 있을 것으로 전망된다.
▲중대형주택 분양가 인하효과가 없지 않나?
=중대형 주택의 경우에도 이번 대책의 사업기간 단축, 용적률 상향조정 등으로 사업자의 분양가 자체의 인하 효과는 있으나, 현재 중대형주택의 경우 채권입찰제도(주변시세의 90%)가 시행되므로 수요자의 實구입비용에는 큰 변동이 없다.
다만 인근 시세가 낮아 사업자의 분양가가 시세의 90%를 상회하는 경우는 채권입찰제가 적용되지 않아 분양가의 직접적인 인하효과가 발생될 수 있을 것이다.
▲분양가 인하로 과다한 시세차익과 청약과열 우려가 있다.
=현재 청약제도 개편(추첨제→가점제)을 마련중으로 2008년이후 부터 단계적으로 시행할 계획이며 무주택 기간, 연령, 소득 등을 다양하게 감안하여 입주자가 선정되므로 청약과열 현상은 점차 없어질 것으로 전망된다.
▲민간택지 아파트 분양가 인하방안은 없는데.
=현재 운영 중인 '분양가 제도개선위원회' 활동 및 전문용역을 통해 내년 2월말까지 민간택지 아파트 분양가 문제 등도 포함하여 종합적인 분양가제도 개선방안을 강구할 예정이다. 우선 앞으로 공공택지에서 저렴한 양질의 주택이 대량으로 빨리 공급되게 하면 민간택지 아파트 분양가가 무분별하게 상승하지 않도록 하는 상당한 견제효과가 생길 것으로 전망된다.
▲이번 대책으로 인한 공공택지에서의 주택공급 확대 효과는 얼마나 되나?
=이번 대책에 따른 물량확대(용적률 증가 등) 및 기간단축으로 2006~2010년중 공공택지내 공급물량이 12만5천호 증가할 것. 이에 따라 당초 공급 부족이 예상됐던 2007년의 물량이 증가해 연간 총 주택소요 29만7천호 수준에 이를 것으로 추정.
▲용적률 상향조정 및 녹지율 축소시 주거환경이 악화될 우려가 있는데, 대책은?
=용적률 등을 상향 조정하더라도 분당수준의 쾌적성 등 친환경적 주거여건 확보가 가능하다. 생태면적율 확대, 체감 녹지율 증가 등을 통해 입주민이 느끼는 쾌적성은 당초 계획에 못지 않게 유지토록 할 계획이다.
▲투기지역 6억원 초과 아파트에 대한 LTV 예외적용(원칙 40%, 예외 60%) 폐지로 무주택자 등 실수요자의 피해는 없는가?
=이번 LTV 예외적용 폐지는 투기지역 6억원 초과의 고가APT 담보대출에 대한 것으로서 서민 중산층 등 실수요자의 피해는 크지 않을 것으로 보인다.
