경실련, 전세제도 관련 실태분석 결과 발표
전세자금대출 잔액 15년간 161조 늘어.. 문재인 정부 동안 126조 최다상승
최근 5년간 전세자금대출공급액 서울 120조, 아파트 179조, 20·30대 186조 집중
윤석열 정부 전세자금보증 공급액 연평균 47.4조.. 건당 7400만원으로 역대 최대
"전세자금대출에 DSR을 적용하고, 전세자금보증 기준 강화해야"
◆…경제정의실천시민연합은 19일 기자회견을 갖고 전세자금대출 실태 분석결과를 발표했다.
경실련은 이날 기자회견을 통해 2008년~2023년 10월까지 정권별로 국내은행의 전세자금대출 잔액 현황을 발표했다.
◆…정권별 평균 주택 매매·전세가격, 전세대출 현황(경실련 제공)
경실련에 따르면 이명박 정부 임기초에는 전세자금대출 잔액이 3000억원이었는데, 임기말에는 6조1000억원이 늘어 6조4000억원이 됐다. 박근혜 정부 동안에는 29조6000억원이 늘어 36조원이 됐으며, 문재인 정부 때는 126조원이 늘어 162조원이 됐다. 윤석열 정부 출범 이후 2022년경 전세자금대출은 170조5000억원까지 늘어났는데 2023년 10월까지는 차차 줄어들어 161조4000억원이 됐다.
전세자금대출 잔액 상승액이 큰 정권을 순서대로 나열하면 문재인 정부 126조원, 박근혜 정부 28조6000억원, 이명박 정부 6조1000억원, 윤석열 정부 -6000억원 순이다. 이는 평균매매가격 상승액이 큰 정권 순서와 동일한데, 경실련은 전세자금대출이 전세가격은 물론 매매가격에도 큰 영향을 미쳤을 것으로 예상된다고 분석했다.
아울러 경실련은 최근 5년간 지역별 전세자금대출 공급액 현황을 분석했다. 그 결과 전국에 풀린 전세대출 공급액 286조6000억원. 서울 120조2000억원(42%), 경기 87조7000억원(31%), 인천 18조4000억원(6%) 순으로 지역별 공급액이 높게 나타났다. 수도권에만 전세대출 공급액 79%(226조3000억원)가 집중되었다.
또한 경실련은 최근 5년간 주택유형별 전세자금대출 공급액 현황을 분석했다. 주택유형별 전세자금대출 액 총액은 286조6000억원보다 적은 286조4000억원인데 이는 일부 은행이 주택유형별 현황을 관리하지 않아 계산에 포함되지 않았기 때문이다. 전세대출 공급액 286조원 중 아파트 178조5000억원(62%)에서 가장 많은 대출이 발생했고, 다세대 다가구 52조2000억원(18%), 오피스텔 25조5000억원(9%), 연립 및 단독 11조2000억원(4%), 기타 19조1000억원(7%) 등으로 나타났다.
연령대별 전세자금대출 공급액 현황은 286조6000억원 중 60대 이상에서 9조6000억원(3%), 50대에서 27조3000억원(10%), 40대에서 63조8000억원(22%), 30대에서 129조7000억원(45%), 20대 이하에서 56조1000억원(20%)의 대출을 일으킨 것으로 조사됐다.
경실련은 "전세자금대출이 확대되는 가장 중요한 통로는 한국주택금융공사(이하 주금공)의 전세자금보증의 기준을 완화하는 것"이라며 "전세자금보증이란 전세자금 대출 시 은행의 요청에 따라 주금공이 보증을 해주는 상품을 말한다. 공공이 보증해주기 때문에 개인은 훨씬 쉽게 대출을 받을 수 있다"고 전했다.
그러면서 경실련은 2008년~2023년 9월까지의 주금공 전세자금보증 공급액 현황을 발표했다.
◆…정권별 한국주택금융공사 전세자금보증 공급액 및 건당 금액(경실련 제공)
경실련은 이에 "윤석열 정부 들어 전세자금보증 임차보증금 요건은 7억원, 보증한도는 4억원으로 완화됐다"며 "또한 부부합산소득 1억원 초과 1주택자, 보유주택 가격 9억원 초과 1주택자에 대한 전세자금보증도 허용됐다"고 했다.
이어 "그 결과, 2023년은 9월까지만 반영되었는데도 윤석열 정부의 연평균 금액 및 건당 금액이 가장 크게 나타나고 있다"며 "향후 윤석열 정부 전세자금보증 공급액은 역대 정부 공급액을 크게 앞지를 가능성이 높다"고 우려했다.
경실련은 또한 2008년 이후 전세자금 대출은 엄청난 폭으로 증가해 전세가, 매매가에까지 큰 영향을 미친 것으로 의심된다고 지적했다.
경실련은 "최근 들어 집값 하락세가 계속되고 있지만 정부는 전세대출을 더욱 늘리고자 애쓰는 것처럼 보인다"며 "이런 방침이 계속된다면 전세제도가 가진 위험성은 조금도 줄어들지 않을 것이며, 언제든 국민의 삶을 위협할 것"이라고 밝혔다.
그러면서 ▲전월세 신고제, 주택임대사업자 등록 의무 시행 ▲전세자금대출에 DSR 적용 ▲전세자금보증 기준을 강화 ▲임대차 계약 시 임대인의 반환보증가입 의무화 ▲장기공공주택 대거 공급 등을 제언했다. 아울러 전세사기 주택은 공공우선 매수권 활용해 저렴하게 매입해야 한다고도 했다.
경실련은 "최근 전세제도가 사회적 문제로 대두되면서 일각에서는 전세제도가 없어져야 한다는 말까지 나오고 있다. 하지만 막대한 자금이 전세시장에 풀려있는 현 상황상 전세제도가 하루아침에 없어지리라 기대하기 어렵다"면서 "전세제도가 지속되는 이상 보증금 미반환이라는 치명적인 리스크를 완전히 차단하기도 불가능하다. 결국 전세제도의 위험이 최대한 임차인에게 전가되는 것을 공공이 차단하거나 흡수해 관리 가능한 구조를 만들어야 한다"고 강조했다.
