미분양 아파트 투자의 장점과 유의점을 살펴본다.
◇'할인혜택에 가격 상승도 기대' = 12일 업계에 따르면 미분양 아파트의 장점으로는 우선 각종 할인혜택을 꼽을 수 있다. 건설사들은 미분양을 털어내기 위해 계약금을 낮추거나 중도금 무이자 융자, 이자후불제 등 각종 혜택을 내걸어 고객잡기에 나서고 있다.
서울 정릉2동 우정에쉐르 아파트는 계약금(5%) 이후 중도금 융자와 이자후불제 혜택을 주며, 성북구 장위동 대명루첸과 동대문구 장안동 금강아미움도 각각 중도금중 40%와 60%의 이자는 나중에 받기로 했다.
설명 할인혜택이 없다하더라도 미분양은 적어도 과거 분양 당시의 분양가 수준으로 분양되기 때문에 현재 분양하는 아파트에 비해서는 가격 경쟁력이 있다.
미분양 계약시에는 청약통장을 사용하지 않아도 된다. 즉, 투기과열지구내 아파트 당첨 사실로도 인정되지 않기 때문에 '5년내 재당첨 금지' 조건에도 해당하지 않는다. 그러므로 일반분양과 동일한 조건으로 계약후 신도시 등 유망분양예정의 청약전략에도 부담이 되지 않는다. 또한 세대주 여부, 주택소유 여부 등 자격에 구애받지 않고 미분양을 계약할 수 있다.
일반분양의 경우 동.호수가 추첨방식으로 결정되는 것과는 달리 미분양 아파트의 경우 선착순으로 분양한다. 그러므로 발빠르게 움직이면 원하는 동.호수를 선점할 수 있다. 그러나 미분양 물량은 대체로 선호도가 낮은 1,2층의 저층 중심으로 포진돼 있는 만큼 확인해볼 필요가 있다.
◇미분양 '이유'를 먼저 살펴라 = 미분양 아파트에는 그 이유가 있기 마련. 그러므로 미분양 상품이 된 이유부터 꼼꼼히 살펴야 한다. 혐오시설 인근, 꽉 막힌 조망권 등은 장래에도 치유되기 힘든 물건 자체의 하자이므로 가급적 피하는 게 좋다.
지역에 따라 거래가 잘되는 평형이 있고 그렇지 않은 평형이 있으므로 주변 아파트 거래 현황을 파악하는 것도 필요하다.
가격 경쟁력 여부도 확인해야 한다. 분양가가 비싸서 분양이 안되는 경우도 있는데, 이런 경우 첫 분양할 때보다 주변 시세가 오르면 미분양 원인이 저절로 해소된다.
고양 행신동 행신3차 SK뷰 아파트는 전체 574가구중 전용 25.7평형 8가구가 미분양된 상태. 이 평형 분양가는 2억8천200만원으로 분양 당시 고분양 논란이 일었으나 최근 고양 아파트 가격이 크게 올라 가격요인이 크게 완화됐다는 평가다. 현재 주변의 같은 평형 아파트의 최고호가는 3억2천만원선이다.
해당 지역에 일시적으로 공급이 많이 돼 미분양이 발생하는 경우에는 거래 동향과 주택보급률 등을 통해 수요를 가늠해본 뒤 계약해야 한다.
전문가들은 미분양 아파트도 장기적인 관점에서 접근할 것을 권유한다. 앞으로 주거환경이 어떻게 변할 것인지 '장기 재료'에 주목해야 한다. 당장은 가격이 비싸더라도 향후 교통여건이 개선된다거나 대규모 개발이 가능한 곳일 경우 언젠가는 충분히 재평가를 받을 수 있다.
부동산컨설팅업체 유엔알 박상언 대표는 "미분양에는 나름의 이유와 약점이 있는데 주변 개발 여건 등을 제대로 살핀 뒤 계약 여부를 결정해야 한다"며 "특히 장기적인 관점에서 미래가치를 고려해야 한다"고 말했다.
