◆…(출처=클립아트코리아)
조합원입주권을 승계해 주택을 취득하고, 그 주택의 사용승인일 이후 임대차계약을 체결하는 경우, 직전 임대차계약에 해당한다는 국세청의 유권해석이 나왔다.
A씨는 2017년 4월, 조합원입주권을 승계 취득했다. 시간이 지나 2020년 5월, 재개발사업으로 B주택의 사용승인서를 교부받게 되자 A씨는 다음 달인 6월에 임대차계약을 체결했다. 이어 7월에는 임대차계약을 통해 받은 전세보증금으로 조합원 공급예약서상 분담금을 냈다. 이에 A씨는 자신이 맺은 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 '직전임대차계약'에 해당하는지 알고 싶어 국세청을 찾았다.
국세청은 "재개발·재건축정비사업의 관리처분계획인가 이후 조합원 지위를 승계해 취득하는 주택의 취득시기는, 소득세법 시행령 제162조제1항제4호에 따라 '사용승인서 교부일'(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실 상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)이라고 짚었다.
결론적으로 A씨의 B주택 취득 시기는 사용승인서를 교부받은 2020년 5월이 되는 셈이다.
이어 국세청은 질의에 대해 "A씨의 사례처럼 재개발 주택을 취득한 후 해당 주택에 대해 임차인과 임대차계약을 체결하고, 해당 임대차계약이 소득세법 시행령 제155조의3 제1항제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 같은 항 제1호에 따른 '직전 임대차계약'에 해당한다"고 답변했다.
[관련 법령]
▣ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
[참고: 국세법령정보시스템 서면-2024-부동산-1244]
