당정은 27일 3차협의를 갖고 분양원가 공개를 민간아파트에도 적용하는 문제를 논의했으나 결론을 내리지 못하고 내년에 추가 논의하는 선에서 마무리했다.
그러나 열린우리당이 부동산특위 활동을 2주간 연기하면서까지 밀어붙여 결론내려고 했었던 점을 고려하면 사실상 무산된 것으로 보는 게 타당하다는 분석이다.
◇정부측 '실익없다' 끝까지 고수
열린우리당 부동산특위가 분양제 개선을 위해 가장 중점을 둔 부문은 민간아파트에 대한 분양원가 공개였다.
민간아파트에 대한 분양가 상한제는 일찌깜치 합의가 이뤄졌지만 분양원가까지 공개해야 분양가를 확실하게 낮출 수 있다는 판단에서였다.
그러나 정부는 시종일관 분양원가 공개에는 반대했다.
정부는 분양원가 공개를 하는 것은 실익이 없으며 오히려 민간부문에서 공급되는 주택이 줄어드는 부작용을 낳는다고 주장했다.
또 분양원가를 산정하기가 어렵다는 점과 분양원가의 적정성을 두고 벌어질 논란 등도 반대의 이유로 제시했다.
민.관 합동으로 구성된 분양가제도개선위원회도 정부측을 거들었다.
위원회는 분양원가를 공개하더라도 분양가 인하효과는 불투명하다고 봤으며 기업의 영업활동을 지나치게 제약한다고 주장했다.
◇기본형 건축비 공개 효과는
당정은 이날 기본형 건축비의 상세 내역을 공개하기로 합의했다.
그러나 이는 분양원가 공개와는 전혀 다른 개념이다.
기본형 건축비는 분양가 상한제 공개 대상 7개 항목(택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비용) 가운데 택지비와 가산비용을 뺀 5개 항목을 말하는 것으로 중소형은 평당 344만8천원, 중대형은 평당 372만9천원이다.
당정이 27일 합의한 내용은 정부가 일차적으로 기본형 건축비의 세부 내역을 구체적으로 공개하겠다는 것이다.
하지만 기본형 건축비는 정부가 이미 정해놓고, 민간업체는 따를 수 밖에 없는 구조여서 기본형 건축비의 상세 내역을 공개하는 것이 민간 건설업체의 폭리를 막기 위한 분양원가 공개의 취지와는 거리가 있다.
기본형 건축비의 상세내역이 공개될 경우 소비자에게 분양가가 투명하게 책정됐다는 심리적인 효과외에 실제 건축비를 낮추는 효과는 없을 것으로 업계는 보고 있다.
◇분양제 개선 방향 윤곽 드러나
민간아파트에 대한 분양원가 공개에는 합의하지 못했지만 세 차례 당정협의를 통해 향후 분양가를 낮추기 위한 방안의 윤곽이 드러났다.
1차 당정협의에서 합의한 분양가 상한제와 2차 당정협의에서 일치한 공영개발 확대, 환매조건부.토지임대부 시범실시 등이다.
분양가 상한제는 9월부터 민간아파트에도 적용된다.
향후 법개정 등의 절차가 남아 있지만 1999년 분양가가 전면 자율화된 이후 8년만에 다시 분양가에 정부의 잣대가 적용될 전망이다.
앞으로는 공공택지에서 공영개발도 늘어날 전망이다.
공영개발이 늘어나면 환매조건부 분양, 토지임대부 분양 등을 할 수 있는 여지가 커지지만 민간 건설업체의 경우에는 집을 지을 땅이 부족해지게 된다.
◇ 분양가 인하 효과는
현재 공공택지에 적용하고 있는 분양가 상한제는 땅값은 토공, 주공 등의 판매가격을 그대로 인정 하고 건축비만 제한하는 사실상 '건축비 상한제'다.
여당은 분양가 상한제가 민간 택지로 확대돼 기본형 건축비를 적용하고, 가산비용 등을 낮출 경우 민간 아파트 분양가를 지금보다 20-30%는 정도는 낮출 수 있을 것으로 기대하고 있다.
하지만 이런 주장에 대해 건설업계는 불가능하다는 입장이다.
한 건설업체 관계자는 "민간택지는 분양가의 60-70%가 땅값이 차지하고 있어 땅값을 낮추지 않는 한 20-30% 인하는 불가능하다"며 "가산비용도 지하주차장 등 불가피하게 적용되는 항목이라 내리는데 한계가 있다"고 주장했다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장도 "현재 건설사들이 적용하고 있는 민간택지 건축비에 현행 기본형 건축비를 적용하면 실제 건축비 인하효과는 5% 선에 불과하다"고 말했다.
결국 땅값의 원가를 감정평가 금액으로 할 지, 토지 매입 원가를 인정해 줄 지에 따라 가격 인하 효과에 차이가 날 것으로 보인다.
또 당정이 현행 기본형 건축비를 낮출 경우 건축비 부문에서 5% 이상 인하가 가능할 전망이다.
