손피거래했다가 양도세 폭탄?.. 변경된 기획재정부 해석 뭐길래

손피거래 시 양도가액에 매수자가 부담한 양도소득세 전부 합산해 재계산

다운거래 시 부당 가산세 부과 및 비과세·감면 배제, 과태료 부과 등 불이익

앞으로 손피거래 시 양도가액에 매수자가 부담하는 양도소득세가 전부 합산된다. 이에 양도세 등 세금이 급증할 수 있어 거래 시 각별히 유의해야 한다.

25일 국세청은 최근 손피거래 시 양도소득세 계산 방법에 관한 해석이 변경됐다고 안내하며 예기치 못한 세금문제를 방지하려면 매매거래 시 주의가 필요하다고 당부했다.

손피란, 손에 쥐는 프리미엄의 약칭으로 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 조건의 매매거래를 말한다. 다만, 손피거래는 다운거래처럼 그 자체로 위법은 아니다.

손피거래와 관련한 기존 해석은 매수자가 부담하는 양도소득세 최초 1회분만 양도가액에 합산해 재계산하는 방식이었다.

그러나 새로운 해석(기획재정부 조세정책과-2048, 24.11.07)에 따르면, 매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 한 경우로서 매수자가 부담하는 양도소득세는 전부 양도가액에 합산해야 한다. 새로운 해석은 이 해석 이후의 양도분부터 적용된다.

예를 들어 12억원에 취득한 분양권을 1년 이상 보유한 A씨가 17억원에 매매하는 일반 거래의 경우, 양도가액 17억원에서 취득가액 12억원과 기본공제 250만원을 제한 후 세율 66%를 적용하면 A씨가 납부해야 할 양도세 및 지방세는 3억2800만원이다.
 
A씨와 같은 조건이지만 매수자가 매매거래에서 발생하는 세금을 전액 부담하는 '손피거래'를 한다면, 납부해야 할 양도세 및 지방세는 9억6600만원으로 급증한다. 17억원이었던 양도가액이 양도세 등 9억6600만원이 합산된 26억7000만원으로 껑충 뛰기 때문이다.

다만, 매수자가 실제 지불한 양도세 및 지방세가 증빙에 의해 확인되는 경우에는 실제 지불한 금액을 양도가액에 합산한다. 2차까지 부담한 것으로 확인되는 경우에는 양도가액을 양도세 등 5억4500만원을 포함한 22억5000만원으로 보아 양도세 및 지방세 6억8800만원을 납부해야 하는 것이다.

한편, 부동산 거래가액에 더해 양도소득세도 지불해야 하는 손피거래의 매수자는 금전적 부담이 커져 거래가액을 사실과 다르게 낮춰 신고하는 '다운거래'의 유혹에 빠지기 쉽다.

다운거래는 손피거래와 달리 위법행위(부동산거래신고 등에 관한 법률 위반)에 해당해 과소신고세액의 40%에 이르는 부당과소신고 가산세가 부과되고, 매도·매수자 모두 비과세·감면이 배제되며, 실제 거래가액의 10% 이하 가량의 과태료가 부과되는 등 큰 불이익이 발생한다.

국세청은 "신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 손피·다운거래 등 이상거래에 대한 점검을 강화하고, 부동산 거래과정에서의 세금 탈루 행위에 대해 지속적으로 엄정하게 대응할 것"이라고 밝혔다.