민간 경제연구소를 중심으로 부동산 가격의 급락 가능성에 대비해야 한다는 목소리가 나오고 있는 가운데 금융감독 당국이 버블 붕괴가 미치는 영향에 대한 연구 결과를 내놓았다.
◇ "서울.수도권 버블 형성" = 22일 금융감독원에 따르면 우리나라 근로자 가구의 평균 연소득 대비 주택가격(PIR) 비율은 작년 9월말 현재 전국 평균 4.9배로 적정 수준인 3~5배 범위에 들었으나 서울 지역 아파트는 10.1배, 강남 아파트는 12.9배로 높았다.
서울과 강남 지역은 미국 로스앤젤레스의 11.2배, 뉴욕 7.9배, 영국 런던 6.9배, 호주 시드니 8.5배보다 대체로 높은 수준이다.
주택구매력지수(HAI)는 전국이 175.6이었으나 서울 지역은 85.3, 강남 지역은 66.6이었다.
HAI는 기준치가 100으로 이를 밑돌면 소득과 대출 가능금액, 월 상환 가능금액 등을 감안할 때 집을 사기가 힘들어진다는 뜻이다.
실질 주택가격 지수(RPI.1989년말 100 기준)는 1990년대 후반과 2000년대초 50대 중후반에서 상승해 작년말 서울 지역은 93, 강남 지역은 121까지 올랐고 전세가 대비 매매가격 지수(PRR)는 강남 아파트 132.6, 수도권 아파트 123.3으로 부산 등 지방도시 아파트 103.4를 크게 웃돌았다.
금감원은 "이들 지표로 평가하면 서울과 수도권 지역 주택 가격에는 버블이 형성돼 있는 것으로 판단된다"고 밝혔다.
◇ 부동산 버블 붕괴 때 영향은 = 부동산 가격이 하락하면 가계의 순자산 감소→대출금 상환 부담 가중→소비 여력 축소와 소비 심리 악화→내수 기업의 부실 확대로 이어진다는 것이 금감원의 설명이다.
또 올해 종합부동산세 강화로 가계의 실질 가처분 소득이 줄어들면서 채무 상환 능력이 낮아질 것으로 전망됐다.
작년말 기준으로 올해 만기가 돌아오는 주택담보대출 규모가 51조8천억원으로 전체 주택담보대출의 23.9%를 차지하고 있는 가운데 담보로 잡힌 부동산 값이 떨어지면 추가 담보 요구나 일부 상환 압력을 받게 된다는 것이다.
순금융부채가 부동산 가격의 60%를 초과해 부동산 가격 하락 때 부실 가능성이 높은 가구의 비중이 2005년말 5.8%로 부동산 가격이 10% 하락하면 그 비중이 6.7%, 20% 하락하면 8.4%, 30% 하락하면 9.9%로 커질 것으로 추정됐다.
국민은행이 최근 3년간 주택을 구입한 가구를 대상으로 조사한 결과, 연소득 대비 대출액 비율이 50대가 198.4%, 60대 이상이 257.6%로 20~30대 170.6%, 40대 174.7%보다 높고 단기 대출 비중도 커 고령층이 부동산 버블 붕괴 때 가장 큰 영향을 받을 것으로 나타났다.
부동산 가격이 하락하면 투기 수요가 위축되면서 미분양 주택이 늘어나 건설업체의 수익성도 악화될 것으로 전망됐다.
미분양 주택이 5만가구 증가하면 건설업체의 부채비율이 2004년말 기준 165.8%에서 188.2%로 상승하고 이자보상 배율은 4.1배에서 3배로 하락할 것으로 추정됐다.
주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제로 부동산 가격이 큰 폭으로 하락하지 않는 한 예금은행의 건전성은 직접적인 영향을 받지는 않겠지만 부동산 시장이 침체에 빠질 경우 은행 수익이 예상보다 빠르게 나빠질 가능성이 상존하고 있는 것으로 분석됐다.
2005년말 현재 원화 대출금에서 부동산담보대출이 차지하는 비중은 53.6%로 미국 40%, 일본 30% 수준보다 높아 부동산 시장 침체로 인해 은행 수익성에 미치는 영향이 크다는 설명이다.
부동산 가격이 하락할 경우 건설사의 부도 가능성 확대에 따른 저축은행의 수익성과 건전성 악화도 우려됐다.
저축은행의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 규모는 2004년 6월말 2조8천억원에서 작년말 11조3천억원으로 급증했다.
PF 대출의 연체율은 같은 기간 8.0%에서 10.3%로 상승한 반면 연 수익률은 19.3%에서 15.8%로 떨어진 상태다.
그러나 금감원은 최근 집값 동향을 볼 때 일부 지역을 제외하고는 상승세를 지속하고 있어 부동산 가격의 급락을 우려할 상황은 아니라고 설명했다.
또 부동산 가격 연착륙과 가계 부실 방지를 위해 LTV.DTI 규제를 강화했고 은행 주택담보대출 이용자의 신용도가 양호한데다 연체율도 3월말 현재 0.7%로 역대 최저치를 기록해 주택담보대출의 부실화 가능성은 낮다고 덧붙였다.
금감원은 다만, 금리 상승과 주택가격 하락 등 금융시장과 경제 여건 변화에 따른 잠재적 위험에 대비해 모니터링을 지속하면서 선제적으로 대응할 계획이라고 밝혔다.
