참여정부의 주택정책이 목표 달성에 실패한 것은 정책개입의 전제와 목표, 정책수단의 효과 등에 대한 인식에 문제가 있었기 때문이며 앞으로 분양가 규제나 원가 공개 등의 규제를 개선해야 한다는 지적이 나왔다.
김경환 서강대 교수는 11일 한국경제학회가 은행회관에서 개최한 학술세미나에서 '외환위기 전후 주택시장 구조변화와 주택정책'이라는 주제발표문을 통해 이렇게 주장했다.
김 교수는 참여정부 주택정책의 가장 중요한 본질은 정부가 시장의 실패를 시정해야 한다는 전제 아래 분양가 상한, 재건축 규제 등을 통해 민간부분의 공급을 억제하고 토공, 주공, 지자체 등의 역할을 확대하는 접근 방식을 보였다고 설명했다.
그는 그러나 시장의 가격 추이를 보면 지난 2002년 이후 집값 상승의 핵심은 '국지적 수급 괴리에 따른 지역별, 유형별 차별화'임에도 불구하고 정부는 투기수요 억제와 총량적 접근에 따른 공급만 치중하고 수요가 있는 곳에 공급을 늘리는 데는 소극적이었다고 비판했다.
정부는 그동안 저금리와 과잉유동성이 집값 상승의 원인이고 국지적인 가격 상승은 투기 때문이라는 인식을 갖고 있었으며, 강남 3구 주택가격의 급상승 등 지역별 가격상승률 차별화 현상이 지역별 수요와 공급이라는 요인의 결과라는 점은 간과했다는 것이다.
김 교수는 1995∼2004년 강남.서초.송파 등 강남 3구의 아파트 순증가분은 2만3천757가구였으나 취업자수 순증가분은 11만406명으로 수요에 크게 못 미쳤기 때문에 이들 지역의 전세.매매 가격 상승폭이 여타 지역보다 높았다고 분석했다.
그는 이어 강남 지역의 가격 상승이 여타 지역 주택가격 상승의 원인이라는 정부의 인식도 이론적으로 입증되지 않았으며, 보유세 강화도 세 부담능력을 고려하지 않아 일부 납세자들의 무리한 부담을 강요하고 있다고 지적했다.
김 교수는 또 분양가 규제나 원가공개도 주택건설산업의 수익성 악화로 인한 장기 공급위축과 원가 인하 과정의 품질 저하 등 부작용을 초래할 우려가 있다고 말했다.
그는 최근에는 과거 공공택지 개발위주의 대량공급 방식보다 시장수요에 부응하는 공급이 필요하게 됐다는 점에서 정부 규제는 문제의 소지가 있다면서 정부의 과도한 시장개입은 가격안정에 기여하지 못하고 주거수준 향상을 어렵게 만들어 오히려 양극화를 심화시켰다고 주장했다.
김 교수는 따라서 분양가 규제 및 원가공개, 평형 규제, 재건축 규제 등 주택공급에 관한 각종 규제를 합리적으로 개선해야 하며 부동산 세제는 가격 안정을 위한 수단이 아니라 조세의 기본 원칙에 따라 운영해야 한다고 말했다.
