정치권과 대통령직 인수위원회에서 양도소득세가 조기 인하로 가닥을 잡아나가면서 현재 부동산 시장에서 다양한 잣대로 활용되는 고가주택의 기준 6억원이 통째로 바뀔지 여부에 관심이 모아지고 있다.
정치권에서 주도하는 양도세 인하의 경우 현재 1가구 1주택 비과세 기준 '6억원 이하'를 상향조정할 가능성이 매우 높아 이와 연관되는 다른 부동산 관련 규제도 덩달아 조정될 가능성이 있기 때문이다.
세제를 담당하는 재정경제부는 최근의 양도소득세 인하 움직임과 관련, 정치권과 인수위원회의 의중을 타진하면서 양도소득세 인하 준비에 들어갔지만 부동산 가격을 자극할 수 있다는 우려 때문에 부정적인 입장을 견지하고 있어 향후 관련 규제가 어떤 단계를 거쳐 풀릴지 주목되고 있다.
◇ 6억원은 각종 규제의 잣대
13일 재경부와 부동산업계에 따르면 현재 우리나라에서 적용되는 각종 세제, 금융 관련 규제는 모두 고가주택의 기준으로 6억원을 삼고 있다.
우선 가장 먼저 조정될 가능성이 높은 1가구 1주택 양도세 비과세 기준이 6억원이다.
이 금액 이하의 주택은 3년 보유조건을 충족하면 양도할 때 아무런 세금을 내지 않아도 되며 이를 초과하는 주택도 초과분에서 발생한 양도차익에 대해서만 세금을 낸다.
예를 들어 5억원에 집을 사서 10억원에 팔아 5억원의 양도차익이 발생하면 6억원 초과분, 즉 4억원을 전체 양도금액 10억원으로 나누어 그 비율인 40%만 양도차익이 난 것으로 보는 것이다. 양도차익 5억원의 40%는 2억원이므로 과세대상 양도차익은 2억원이 된다. 여기서 기본공제 250만원을 제하고 남은 금액에 구간별 양도세율을 곱해 총 세액이 산출된다.
역시 완화대상으로 꼽히는 종합부동산세의 기준도 6억원이다. 이 금액을 넘는 주택 보유자는 부자로 분류돼 매년 이른바 부자세로 불리는 종부세를 내야 한다.
최근 부동산 시장 안정에 크게 기여하고 있는 각종 대출규제도 기준이 6억원에서 갈린다.
총부채상환비율(DTI)은 대출자의 연간소득과 담보대출을 연관시켜 대출금액을 제한하는데 6억원이 넘는 주택의 경우 이 조항을 적용하지만 그 이하 주택은 이것과 상관이 없다.
주택담보대출비율(LTV)은 대출자의 연간소득에 관계없이 담보가 되는 주택에 대해 시가의 얼마 정도 비율로 대출을 해줄지를 적용하는데 이 역시 주택가격이 6억원이 넘으면 은행권을 기준으로 40%만 해주고 6억원 이하 주택은 60%까지 해준다.
이 때문에 같은 아파트 단지라도 6억원 이상의 대형평수 아파트보다 6억원 이하 소형평수 아파트에 대해 담보대출을 더 많이 해주는 기현상이 벌어지고 있다.
역모기지론을 받을 수 있는 주택의 기준도 6억원 이하다.
소유한 주택을 담보로 금융기관에서 매월 일정금액을 받는 이 제도는 서민노령층을 대상으로 하는 것으로 6억원 이상의 주택을 갖고 있으면 서민취급을 받지 못해 집을 담보로 연금을 받지 못한다.
◇시장 "언젠가는.." 기대감
부동산시장에서는 이명박 대통령 당선인이 후보 시절부터 누누이 밝힌 것처럼 각종 부동산 규제는 완화될 것으로 보기 때문에 언젠가는 각종 고급주택의 기준이 모두 9억원 이상으로 상향조정될 것으로 기대하고 있다.
참여정부 시절 종합부동산세 기준이 애초 9억원에서 6억원으로 낮아진 뒤 여러 규제의 기준이 6억원으로 정착된 만큼 새 정부 들어서는 이 금액이 제자리를 찾아가야 각종 거래위축이 풀릴 것으로 보는 것이다.
총선을 앞둔 정치권에서도 참여정부 당시의 부동산 정책이 실패했음을 인정하고 여야 할 것 없이 일정부분 규제를 풀어야 한다는 입장이어서 시장의 기대감은 높아지고 있다.
특히 구여권으로 분류되는 대통합민주신당에서는 1가구 1주택 장기보유특별공제 한도를 한나라당이 제시한 60%보다도 높은 80%로 주장하고 있어 강남권 등에서 집을 오래 보유하면서 양도소득세 걱정을 해온 계층이 반기고 있다.
부동산써브 함영진 팀장은 "한꺼번에 관련 규제가 다 풀리기는 힘들겠지만 장기적으로는 고급주택 기준이 모두 올라갈 것이라는 시장의 기대감이 강하다"면서 "요즘 서울에서는 소위 말하는 강남권이 아니더라도 30평형대 주택이 시가 6억원을 넘는 경우가 많아 이를 고급주택 기준으로 보기는 힘들 것"이라고 말했다.
◇재경부, "한꺼번에 조정하면 집값 자극"
실제 부담완화 방안을 마련해야 하는 재정경제부에서는 실무차원에서는 세금부담 완화방안을 검토하는 등 준비에 나서고 있으나 완화방안 자체에 대해서는 소극적이다.
재경부는 양도소득세 인하 주장이 나온 지난 11일부터 인수위나 각 정당의 복안이 무엇인지 파악에 나섰다.
종합부동산세도 실시 시기는 아직 결정되지 않았지만 기준가를 9억원 또는 10억원으로 상향조정하는 방안을 놓고 다른 정책과의 조화, 부작용 가능성 등을 놓고 검토중이다.
하지만 재경부는 이 같은 방안이 부동산 가격을 다시 자극할 수 있다는 견해를 갖고 있다.
재경부의 한 관계자는 개인 의견임을 전제로 "지금 재경부가 세제개편에 대해 의견을 말할 단계는 아니지만 각종 규제를 한꺼번에 조정하는 것은 조금 위험해 보인다"고 말했다.
부동산 가격상승을 억제하는 각종 장치가 대거 풀린다는 메시지를 줄 수 있다는 것이다.
이 관계자는 "양도세도 실질과세율이 10% 수준으로 1억원을 양도차익으로 번 사람은 실제 1천만원도 안되는 세금을 내고 있는데 이 마저도 안내겠다는 것은 좀 곤란한 것 아니냐"고 지적했다.
대통령직 인수위원회도 "향후 이명박 정부에서의 부동산 가격조절은 세금이 아니라 금융으로 할 것"이라고 밝힌 바 있어 금융관련 규제까지 한꺼번에 풀리기는 힘들 것으로 보는 사람이 많다.
