재건축 부담금, 분양가 상한제가 걸림돌
주거환경硏 "제도 현실에 맞게 손질 필요"
지난 11.3 대책에 따라 재건축 용적률이 크게 늘어나더라도 과거와 같은 재건축 '대박' 신화는 기대하기 어려울 전망이다.
일반분양 가격을 결정하는 '분양가 상한제'와 조합원 수익의 최고 50%를 세금으로 환수해가는 '조합원 초과이익 부담금' 때문이다.
특히 용적률이 늘어날수록 조합측의 분양수입은 줄어들어 추가부담금 감소 효과도 떨어지는 것으로 나타났다.
주거환경연구원은 서울에 있는 A단독주택 단지(3종 일반주거지역)의 재건축 규제 완화에 따른 경제적 효과를 분석한 결과, 이 같이 나타났다고 10일 밝혔다.
연구원이 분석한 A단지는 조합원이 400명으로 현행 기준으로 재건축을 하면 사선, 고도제한 등으로 용적률은 210%가 적용되고, 조합원분 400가구와 일반분양 198가구, 재건축 임대아파트 130가구 등 총 728가구를 지을 수 있다. 조합원 가구당 평균 분담금은 2억4천100만원으로 추산된다.
하지만 이번 11.3 종합대책에서 임대주택 의무 건립이 폐지됨에 따라 종전 정비계획 용적률(210%)대로 재건축을 할 때는 앞으로 임대주택을 짓지 않아도 된다.
이 경우 총 가구수는 그대로 유지되면서 종전 임대아파트 130가구가 모두 일반분양분으로 전환돼 일반분양 가구수가 328가구로 늘어나고, 이는 곧 조합원 분양수입이 커지는 효과가 있다.
이에 따라 가구당 조합 분담금은 현행 2억4천130만원에서 1억4천620만원으로 9천500만원(39.4%)이 줄어든다.
만약 조합이 용적률을 210%에서 250%로 40% 포인트 늘린다면 증가한 용적률의 절반인 20% 포인트는 보금자리주택으로 건설해 정부에 표준건축비만 받고 매각해야 하며 전체 용적률은 270%가 된다.
이 기준을 적용하면 일반분양분은 448가구로 늘어나고, 보금자리주택 89가구를 짓게 돼 전체 가구수도 937가구로 종전보다 209가구가 증가한다.
하지만 조합원 부담금은 1억4천130만원으로 현행보다 9천990만원(41.42%), 용적률을 늘리지 않고 기존 임대주택을 일반분양으로 전환했을 때보다 불과 480만원 줄이는데 그친다.
특히 전체 용적률을 법정 상한인 300%까지 올리면(기본 용적률 270%, 보금자리주택 용적률 30%) 일반분양분이 509가구, 보금자리주택이 133가구로 용적률 270%일 때보다 각각 61가구, 44가구가 많아지지만 조합원 분담금은 1억4천300만원으로 오히려 가구당 170만원 가까이 더 내야 한다.
현행 대비 분담금 감소폭도 9천820만원으로 용적률 270%일 때보다는 낮다.
이처럼 용적률이 늘었는데도 조합원 분담금이 증가한 것은 용적률 상향이 가구당 대지지분 감소와 분양가 상한제 규제에 근거한 세대당 택지가격 하락으로 이어져 일반분양가가 낮아진 때문이다.
용적률이 늘어나면 일반분양분 수입 증가로 이어져 조합원 분담금이 즐어들 것이라는 애초 예상과는 다른 결과다.
실제 이 단지 113㎡의 경우 현행 기준으로 분양가 상한제를 적용하면 분양가를 6억900만원을 받을 수 있지만 용적률 270%일 때는 5억1천900만원, 용적률 300%일 때는 4억8천700만원으로 떨어졌다.
문제는 이렇게 생긴 조합의 이익의 상당수는 재건축 부담금으로 환수된다는 점이다.
현재 재건축 환수에 관한 법률에 따르면 준공시점(종료시점)의 주택가격에서 추진위원회 승인일(개시시점)의 주택가격과 정상집값 상승분, 개발비용을 공제한 금액으로 재건축 초과이익을 산출해 조합원당 평균 초과 이익이 3천만원을 넘을 경우 최하 10%에서 최고 50%까지 부담금이 부과된다.
A단지의 경우 현행 기준으로는 재건축 부담금이 미미하지만 용적률 증가로 가구당 수 천만원의 재건축 부담금이 부과될 수 있다.
이에 따라 재건축을 활성화하기 위해서는 분양가 상한제와 재건축 부담금 제도를 함께 완화해야 한다고 연구원은 지적했다.
강현귀 연구원은 "분양가 상한제를 손질하고 재건축 부담금 부과율을 도시근로자 평균 임금 수준이나 재산세, 종부세 등 유사 과세기준에 준해 현실성 있게 완화해주거나 과감하게 폐지해야 할 것"이라고 말했다.
강 연구원은 또 "가구수를 늘릴 요량으로 용적률을 무작정 높이면 고밀화에 따른 주거환경 악화를 초래할 수 있다"며 "기형적인 주택건설 방지를 위해 층고제한 완화 등을 고려할 만하다"고 조언했다.
