2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장은 주거용 부동산보다는 상업용 부동산으로 관심이 옮겨갔다.
최근 들어서는 주로 수익형 부동산이 시장을 이끌고 있다.
부동산 투자 패턴의 흐름이 종전 '시세차익' 위주에서 '임대수익' 쪽으로 변화하고 있는 것이다.
그동안 주택이나 토지를 사고 팔아 양도차익을 극대화하던 투자가 일반적이었지만 향후 집값 상승을 크게 기대하기 어렵고 오히려 떨어질 수도 있다는 불안감이 큰 데다 베이비부머들의 은퇴 인구까지 늘면서 안정적인 월세수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산으로 관심이 집중되고 있는 것이다.
■ 오피스텔 등 소형 임대상품 위주 수익형 부동산 강세 = 이에 따라 오피스텔과 도시형 생활주택을 비롯한 소형주택 임대사업과 함께 탄탄한 배후 수요를 기반으로 한 단지 내 상가 등이 반사효과를 누리는 모습이다.
아파트 등 주택상품에 대한 대체재로서의 인식과 함께 1~2인 가구가 늘어나고 임대수익 목적의 소액 투자자들이 증가한 결과다.
특히 불황기일수록 몸집이 작고 투자금액이 적은 실속형 상품이 인기를 끌기 마련.
따라서 도시형생활주택이나 원룸 등 소형주택 임대시장의 경우 아파트 전세난과 함께 공급이 크게 부족해지면서 매매와 임대 모두 두드러진 강세를 나타내고 있다.
특히 수익형 부동산 상품 가운데에서도 '주택임대사업'에 대한 관심이 부쩍 높아졌다.
유럽발 재정위기 등으로 경기 불안감이 가중된 가운데 실물자산인 부동산에 대한 기대와 함께 '제2의 월급통장'으로 불리는 월세수입이 매력적이기 때문이다.
또한 '8·18 전·월세시장 안정대책'에 따라 1채만으로도 임대사업자 등록이 가능해졌고, 오피스텔도 임대주택에 포함돼 임대수익과 동시에 다양한 세금감면 혜택을 누릴 수 있게 된 것도 원인이 되고 있다.
상가 역시 수도권에서는 판교신도시, 지방에서는 세종신도시 등 신규 택지지구 상가 인기가 크게 치솟으면서 세종시 단지내상가의 경우 최고 낙찰가율이 345%까지 이르기도 했다.
다만 상가의 경우, 매입가격이 높아 자금 부담이 적지 않은 데다 수익형 부동산 중에서도 환금성이 크게 낮은 단점이 수요자들에게 걸림돌로 작용하고 있다.
도시형생활주택이나 오피스텔이 비교적 손쉽게 매각할 수 있는 것과 차이가 있기 때문이다.
더구나 경기 침체가 계속되면서 상대적으로 공실률도 높아 수익률이 낮고 불안정한 곳들이 많은 데다 실물경기 영향을 크게 받는 특성상 상가시장에 대해서는 보수적인 양상을 띠기도 했는데, 그럼에도 여유자본이 충분한 경우 중소형 빌딩을 중심으로 적극적인 매수층이 형성되기도 했다.
■ 수익형 부동산, 수익률은 얼마? = 상품마다 그리고 지역이나 입지여건에 따라 차이가 크지만 수익형 부동산은 일반적으로 은행 예금금리 이상의 고정 수익을 기대하고 들어가기 마련이다.
결국 적정 수익률 확보가 투자의 관건인데, 최근 들어서는 매매가격이 크게 높아진 탓에 자금 부담이 과도하게 커지고 있고, 그만큼 기대 수익률이 감소하고 있다는 점이 문제다.
전국 신규 오피스텔의 평당 분양가는 1066만원으로 2012년 들어 사상 첫 1000만원대를 돌파해 금융위기 직후인 2009년(652만원)보다 3년새 평당 414만원이 상승했다. 보통 공급면적 기준 전용률이 50%~60%에 불과하기 때문에 전용면적당 가격으로 따지면 웬만한 아파트값을 훨씬 넘는 수준이다.
하지만 이미 오를대로 오른 가격 탓에 수익률은 줄곧 하락세여서 주의가 필요하다. 2012년 3월말 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 5.98%로 2007년부터 5년째 계속 하락중이며, 올 들어서는 2000년대 조사 시점 이후 처음 6% 밑으로 떨어졌다.
서울은 5.53%, 경기도는 6.01%에 불과해 최근 은행 우대금리 적용시 5%대에 달하는 것을 감안할 때 수익률 차이도 별로 없고, 불황에 따른 공실 리스크까지 고려하면 실질 수익률은 더 내려갈 수도 있다.
■ "대세라고 해도 묻지마 투자는 금물" = 대내외 경제 여건 개선과 함께 부동산 시장도 점차 회복기조로 돌아설 수 있겠으나 침체 일로를 걷던 주택가격이 크게 오르기는 힘든 구조라 할 수 있다.
특히 베이비부머들의 은퇴와 고령화 기조 등의 영향으로 시세차익을 노리는 투자 패턴보다는 안정적이고 고정적인 현금 수입원에 대한 관심이 이어질 가능성이 높다는 점에서 오피스텔을 비롯한 임대 수익형 부동산의 인기는 앞으로도 계속될 것으로 보인다.
또 소형주택 부족과 전세매물난이 단기간 해결되기 어려운 만큼 도시형생활주택이나 오피스텔, 원룸과 같은 소형주택 임대시장은 활기가 지속될 전망이다.
그러나 장미빛 전망만 갖고 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있어 주의가 요구된다.
지난 한해 전국에 분양된 오피스텔은 총 3만1059실로 2003년(4만9247가구) 이후 8년만에 최대치에 이르며, 이밖에 오피스텔의 경쟁 상품이라 할 수 있는 도시형생활주택도 2009년 도입 이후 지난해까지 인허가된 물량만 10만여 가구에 달하고, 기존 단독·다세대주택을 허물어 원룸 신축에 나서는 집주인들도 상당수여서 2~3년 후에는 소형 주택상품들의 공급과잉 부메랑마저 우려되기 때문이다.
또한 임차인 경쟁에 따라 수익률이 더 감소할 가능성이 높고, 공실에 따른 비용 증가와 유지 개선 비용, 취득 및 보유에 따른 세금 등을 고려하면 실질적인 수익률은 더 떨어질 수 밖에 없다는 점도 감안해야 한다.
따라서 시장 분위기에 휩쓸린 '묻지마 투자'는 금물이며, 수익형 부동산을 시세차익을 노린 투자 상품으로만 접근하는 것도 더더욱 위험하다.
이미 높아진 매입단가로 수익성이 보장되기 어렵고, 가격이 저렴해도 공실 위험이 높은 곳들이 많기 때문에 투자 시 공실률 및 회전률 등 임대여건과 수익성을 꼼꼼하게 따져보되, 고정적인 현금흐름을 만드는 임대 목적 상품으로서만 접근하는 것이 좋다.
철저하게 입지여건과 가격을 확인하고 향후 공급량과 공실 여부, 주변 시세와의 비교는 물론 실제 임대수익률 등을 꼼꼼히 따져본 후 투자에 나서는 것이 바람직하겠다.
