'연금형 부동산'
2011년 출판사 관계자들과 수일간 머리를 맞댄 끝에 필자가 최초로 쓴 용어다. 그 이후 연금형 부동산이란 말은 부동산전문가들과 부동산업계 특히 수익형 부동산 광고에서 인용해 쓰고 있다. 이 용어의 출현으로 노후에 안전하게 월세 나오는 부동산이란 개념을 확산시킬 수 있어 다행이라 생각한다.
오랜 기획 끝에 성공적으로 발간된 《나는 주식보다 연금형부동산이 좋다》 도서가 오래전 절판 되었음에도 불구하고 지금도 책을 구해달라는 문의가 간간히 들어오고 있을 정도로 연금형 부동산에 대한 욕구가 대단하다.
“해방될 줄 몰랐으니까.”영화 암살을 보면 조국을 배신하고 악명 높은 일본경찰로 변절한 염석진(이정재)가 죽음의 위기에 놓여 내뱉은 말이다. 일본의 지배가 영원할 것 같아 일본에 붙었단 애기다. 향후 다가올 인구감소와 고령화에 따른 저성장시대 즉, 뉴노멀'(new normal) 시대를 준비하지 않으면 염석진이 오판한 것처럼, 개개인의 노후 역시 위험해 처해질 수 있다.
경제성장률에 영향을 미치는 생산가능인구(15~64세)는 서서히 감소해 2020년 이후에는 연간 1~2%씩 줄어들고 합계 출산율이 1.2명에 불과한 데다 고령화 속도도 빠르다. 노동력 감소와 자본 축적률 저하로 인해 실질 국내총생산(GDP) 증가율은 최근 3.0% 안팎에서 2020년대에는 2%대 초반으로, 2030년대에는 1%대 2031~2035년 경제성장률은 1.4%로 추산된다.
앞으로 사회 경제적으로 과거에 겪지 못한 엄청난 위기가 밀려올 것이기 때문에 이에 대비해 소액이라도 연금형 부동산으로 차근차근 대비해야 한다.
노후 대비 불안한 대한민국
'2016 대한민국 중산층 보고서'(NH투자증권 100세시대연구소)를 보면 우리나라 중산층 10명 중 8명이 스스로를 빈곤층이라고 생각하고 있으며, 실제 중산층의 40%는 노후에 빈곤층으로 하락할 가능성이 높은 것으로 조사됐다. 기본적인 생활비 외에도 자녀 교육비 부담 등으로, 대부분 국민연금 외에는 노후 대비책을 마련치 못했기 때문이다. 은퇴 후의 삶을 걱정하면서도 48.7%가 노후준비를 안하고 있으며, 30.1%는 준비된 노후자산이 아예 '없다'고 했다. 은퇴가구의 60%는 생활비 마련에 어려움을 호소했고 가계부채 증가율은 60대 이상 노년층이 가장 빠른 속도를 보였다. 소득은 늘고 있지만 직장 은퇴 등으로 인한 노후 대책에 대한 불안감은 큰 것으로 나타났다. 가구주와 배우자의 노후 대비가 잘 돼 있다고 느끼는 가구는 10가구 중 1가구에 불과하다. 노후 준비가 되지 않은 가정의 가장으로서 가족 생계를 책임져야 하는 부담을 계속 안고 있다. 현실이 이렇다 보니 전문가들도 고작 내놓는 대책이 가능한 오래 일하고 집 줄이고 연금(개인,퇴직) 가입하는 것뿐이다.
국민연금공단이 한 때 논란을 일으킨 65세 때, 어느 손잡이를 잡으시렵니까?'라는 광고가 생각날 것이다. 포스터 광고는 상단에 신문지 등 폐지를 실은 접이식 손수레(핸드카트)를, 그리고 하단에는 고급 여행용 가방 사진을 싣고 있다. 그리고 가운데에는 '65세 때, 어느 손잡이를 잡으시렵니까?'라며 '자신의 노후를 확실하게 보장하는 유일한 연금, 국민연금. 품위 있는 제2인생 국민연금으로 시작하라'고 적혀 있다. 폐지 줍는 분들도 젊었을 때부터 폐지를 줍기로 작정한사람은 한명도 없다.
부동산을 줄이고 금융자산 비중 높이면 실패확률 높아
지금도 경제신문을 펼치면 “줄기차게 부동산은 팔고 금융자산에 투자하라”는 금융권 전문가들의 글과 사진들이 도배되어 있다. 그들 직업의 속성상 줄어드는 경제인구나 부동산이 폭락한 일본의 사례를 들먹이면서 부동산에 대한 의도적인 평가절하를 하고 위험자산인 주식에 대한 직,간접 투자를 부추기고 있다고 볼 수도 있다.
이론적으로 보면 그들의 말이 맞을지 모르지만 경험적으로 보면 부동산보다 주식에 투자해 손실이 난 사람이 부지기수다. 중장기적으로 '주식에 꾸준히 불입하면 이익이 난다'는 미사여구도 결국에는 손실 추궁에 대한 회피일 수 있다. 적립식 투자도 L자형 경기 형태로 중장기적으로 고착되면 손실을 볼 수밖에 없는 구조다.
1990년대 초반부터 일본 부동산시장이 죽을 쑤고 있을 때 닛케이지수(주식시장)도 계속 내리막길을 걸어 80퍼센트가량 급락(1990년 1월 4만 선에서 최저8000선으로 급락이후 양적완화와 마이너스금리 정책 이후 2만선전후 회복중)했다는 사실은 일부러 외면한다.
일본 부동산이 급락했을 때 소규모 숙박시설은 호황을 누렸고 대부분의 주식이 폭락했어도 제약 바이오주 들은 선전했다. 모두가 어렵다고 할 때 이런 틈새 부동산과 주식을 찾는 게 전문가로서 숙명이다.
여기서 얘기하는 연금형 부동산은 리스크가 있어 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형 부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올 수 있는 안전한 부동산이다. 즉 “연금형 부동산”은 본인이 생을 다할 때까지 안전하게 연금이 나오면서 위험이 거의 없는 안전한 부동산으로 이해하면 된다. 내가 강조하는 연금형부동산은 실전투자와 투자상담을 통해 내가 직접 뛰며 직접 선별했다.
부자들, 위기 때 기회 노린다.
역사상 위기였을 때가 부자들에게는 가장 좋은 투자 기회였다. 주식과 부동산 등 자산시장을 놓고 보면 위기였을 때가 부자들은 큰돈을 벌었다. 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 때가 그랬다. 지금은 미국 금리인상과 중국발 경제위기 일본의 마이너스금리실행으로 한 치 앞도 예측하지 못할 정도다. 그러나 부자들은 현재를 가장 큰 투자 기회로 생각할 수도 있다.
2008년 부동산이 폭락한다고 하는 분위기가 지배적일 때, 과감하게 부산, 대구, 광주 등 지방아파트, 도심권 상가주택, 오피스텔, 단독주택, 중소형 빌딩을 매입하신 분들은 2배 정도 가격이 올라 큰 기쁨을 누렸다. 평택 토지, 제주도 부동산, 서촌 북촌 한옥, 전주 한옥마을 등은 5배 이상 폭등해 부자의 반열에 올라섰다.
부동산시장이 좋지 않다는 얘기는 엄밀히 말하면 일부지역 아파트시장이 좋지 않다는 이야기다. 따라서 부자들은 매월 연금처럼 월세가 나오는 도심권 오피스텔, 빌라, 오피스, 상가주택, 다가구주택, 중소형 빌딩, 숙박업소 등에 관심이 많다.
국토부에 자문단으로 많이 참여하고 있는데 특히 뉴스테이입법 당시 실제적.실무적인 의견을 낸적인 많다. 결론부터 애기하면 최장 8년까지 거주할 수 있고 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한되는 뉴스테이 입주도 고려해볼만 하다. 즉 보유하고 있는 집을 매도. 뉴스테이에 약간의 월세를 내고 입주하고 나머지는 연금형부동산에 투자, 매월 월세를 받는 방법이 노후대비용으로 나을 수도 있다는 이야기다.주택소유 유무, 소득제한, 청약통장 가입 여부 등에 제한 없이 신청할 수 있다. 부동산 투자자들의 최종 목표는 괜찮은 지역의 조금만 상가주택이나 소형빌딩을 소유, 임대소득을 받는 부동산부자가 되는 게 목표인 것이다.
통상 50대쯤 되면 노후가 걱정되어 연금처럼 매달 돈이 나오는 수익형 부동산을 찾지만 최근 들어 연령대가 30대로 낮아졌다. 부동산 전문가로 활동하고 있는 나도 매월 연금처럼 알토란같은 수익이 착착 나오는 안전한 연금형 부동산을 찾는 일을 휴일 없이 현장을 찾아다니고 있다. 지금도 일반인들이 잘 모르는 고수익 틈새 부동산에 대해 많이 연구할 사명감을 느끼면서 부동산 각 분야별 전문가를 만나고 제주도를 포함 전국 각지 현장을 직접 누비고 있다. 고객들에게 직접 투자 컨설팅을 해야 하는 입장에서 좋은 부동산을 발굴해 고객들에게 조언하는 것이 전문가의 숙명이기 때문이다. 그래야 나 스스로 전문가로 불리는 게 부끄럽지 않을 수 있다. 집필을 위해 필요하다면 해외자료조사차 8년에 걸쳐 미국, 호주,일본, 베트남 독일, 오스트리아, 홍콩, 싱가포르, 중국 등지를 헤집고 다녔다. 책에 실린 사진 자료도 내가 현지에서 직접 찍은 것이다.
끝으로 은행이나 보험사 PB들에게 재무설계 받는 것처럼 부동산도 마찬가지로 부동산전문가들에게 수시로 재무설계를 받아야 한다. 잘못된 금융투자는 약간의 손실을 감수하고 다시 재점검 받아 새롭게 시작할 수 있지만 잘못된 부동산투자는 돌이키기가 거의 불가능하기 때문이다. 심하면 본인의 잘못된 부동산 투자실패가 본인으로 끝나는 게 아니고 사랑하는 가족들까지 차가운 길바닥으로 나앉게 할 수도 있기 때문에 반드시 신뢰 할 수 있는 부동산전문가를 개인 집사처럼 활용할 줄 알아야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표
