다주택자 규제로 투자 패러다임 전환
로또 아파트에 청약자 대거 몰려
지난해 발표된 8·2 부동산 대책의 가장 큰 성과는 다주택자들을 제도권의 임대사업자로 끌어들인 점이다.
정부는 높은 임대수익을 얻으면서도 세금을 내지 않는 주택임대업자들을 과세 대상에 넣고, 임대료 인상률은 5%로 제한해 '공평과세'와 '세입자 주거안정'을 동시에 꾀하는 성과를 얻었다.
그러나 다주택자들의 버티기도 여전해 집을 파는 대신 자녀에게 물려주거나 부부 공동명의로 이름을 바꾸는 등 '세테크'도 활발했다.
◇다주택자의 최대 관심은 '절세'…임대사업등록·증여 급증
정부는 지난해 말 8·2대책의 후속조치로 발표한 '임대사업등록 활성화 방안'에서 임대사업자의 건강보험료를 인하하는 등의 혜택을 공개했다.
그러나 정부는 사실상 임대등록자의 '인센티브'를 확대했다기보다는 임대등록을 하지 않은 다주택자에 대한 '패널티(불이익)'를 주는 방식으로 임대사업자 등록을 유도했다.
청약조정지역 내 보유주택이 2채만 돼도 양도세를 중과하고, 집이 많을수록 종합부동산세를 가중하는 보유세 개편을 추진하면서 임대사업자로 등록해야 세금 폭탄을 피할 수 있게 된 것이다.
국토교통부에 따르면 올해 상반기 신규 임대사업 등록자 수는 총 7만4천명에 달했다. 작년 상반기 등록자 수에 비해 2.8배 많은 것이다.
양천구 목동의 한 중개업소 대표는 "재건축 기대감에 아파트를 장기 보유할 사람들은 공시가격 6억원 이하 중소형을 중심으로 8년 이상 준공공 임대주택으로 등록한 사례가 많다"고 말했다.
증여 건수도 크게 증가했다. 집을 팔거나 임대사업자로 등록하지 않은 다주택자들은 양도세와 종부세 부담을 덜기 위해 대거 증여에 나섰다.
국토부가 집계한 올해 상반기 전국의 주택 증여거래 건수는 총 5만4천655건으로, 반기 기준 역대 최대를 기록했다. 증여 건수가 가장 많았던 지난해 상반기(4만841건)와 하반기(4만1천343건)를 모두 뛰어넘었다.
'부자 로또'로 불리며 지난 3월 분양된 서울 강남구 개포동 '디에이치 자이 개포' 아파트는 지난 6월 이 아파트 당첨자 1천690가구 가운데 43.7%인 739명이 무더기로 부부 공동명의로 명의를 바꾸는 증여 신고가 이뤄지기도 했다.
김종필 세무사는 "8·2대책 이후 다주택자들의 가장 큰 관심사는 절세였다 해도 과언이 아니다"라며 "새 정부 들어 늘어난 세금을 줄이기 위해 매도·증여·임대업자등록·버티기 등 4개의 선택지를 놓고 고민하고 있다"고 말했다.
◇펄펄 끓는 청약시장…"돈 되는 곳만 몰렸다"
8·2대책과 후속조치로 발표된 청약 규제에도 불구하고 수도권 청약시장은 여전히 뜨겁게 달아올랐다.
정부의 1순위 자격 강화, 가점제 확대 등의 조치에도 강남 재건축 일반분양분이나 서울 재개발 아파트, 수도권 신도시나 공공택지 등지에서 분양된 아파트에는 수만명의 청약자들이 몰리며 과열이 빚어졌다.
특히 서울, 과천 등지는 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가 상한제보다도 강력한 분양가 규제에 나서면서 당첨만 되면 수억원의 시세차익이 예상되는 '로또 아파트'가 쏟아졌다.
지난 3월 분양한 강남구 개포동 '디에이치 자이'는 수억원의 시세차익이 예상돼 청약 광풍이 우려되자 정부가 유례없던 '위장전입 직권 조사' 카드를 꺼내 투기수요를 압박했다.
그럼에도 디에이치 자이에 3만명이 넘는 청약자가 몰렸고, 지난 5월 분양한 하남 감일 포웰시티에 5만여명, 하남 미사역 파라곤에는 8만4천여명이 몰리는 등 곳곳에서 청약열풍이 불었다.
'똘똘한 한 채'를 잡으려는 수요자들로 인해 용산 '나인원 한남'과 같은 고가주택에도 수요자들이 몰렸다.
반면 비인기지역은 순위내 마감에도 실패하며 인기 지역과의 양극화 현상이 심화됐다.
부동산114가 금융결제원의 청약 결과를 분석한 결과 8·2대책 이전 1년간 총 504개 단지가 분양된 가운데 30.5%(154개)가 순위내 청약에서 미달됐으나 8·2대책 이후 1년간은 청약 미달 단지의 비중이 38.2%(169개)로 증가했다.
국토부가 집계한 전국의 미분양 주택은 5월 말 현재 5만9천여가구로 6만가구에 육박한다.
이 때문에 정부의 부동산 정책이 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 불러왔고 이는 결국 서울 집중을 심화하고, 지방이나 수도권 외곽은 수요 감소로 침체 가속화를 가져온 것 아니냐는 지적도 나온다.
8·2대책의 효과가 지금부터 본격화할 것이라는 전망도 적지 않다.
양도세 중과 조치나 대출 규제의 효과를 분석하기엔 시행 기간이 짧고 무엇보다 종부세 강화 등 후속조치들도 줄을 잇기 때문이다. 올해부터 늘기 시작하는 주택 입주물량은 내년 이후에도 계속 이어진다.
우리은행 안명숙 부장은 "8·2대책은 지난 10년간 이어진 주택정책의 패러다임이 바뀐 새로운 출발점으로 당장 성과를 평가하긴 이르다"며 "8·2대책의 후속조치와 추가 대책 등에 따라 성패가 갈릴 것"이라고 말했다.
