양도세 중과·대출규제 강화·투기과열지구 지정…다주택자 압박
주타깃 서울은 대책 전보다 더 올라…서울·지방 양극화 심화
문재인 정부판 '투기와의 전쟁'으로 불린 8·2 부동산 대책이 공개된 지 1년이 됐다.
과거 노무현 정부의 대표적인 부동산 규제정책인 8·31 부동산 대책의 확장판으로 평가되는 8·2대책은 정부의 주택정책이 '시장 활성화'에서 '규제 강화를 통한 안정화'로 선회했음을 알리는 신호탄이었다.
다주택자 양도소득세 중과, 대출 규제 강화, 투기과열지구 지정, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 청약 1순위 제도 강화 등 각종 규제는 '부동산 규제의 완결판'으로 인식되며 투기세력과 다주택자들에게 공포감을 안겼다.
이로 인해 주택시장이 '변곡점'에 섰다는 분석도 나왔다.
그러나 대책의 집중 타깃이 된 서울의 집값은 아직 완전히 잡히지 않고 있다. 반대로 지역 경제 침체에 투자 수요가 자취를 감춘 지방 주택시장은 침체가 가속화되며 양극화가 심화하고 있다.
◇양도세 중과 후 상승세 둔화…여의도·용산 개발 발표로 다시 '꿈틀'
정부는 8·2대책에서 지난 정부에서 수차례에 걸쳐 나눠서 발표한 규제정책을 한꺼번에 쏟아내며 집값 안정을 꾀했다. 과열된 시장에 '충격요법'으로 맞대응한 것이다. 이 때문에 전문가들은 주택가격이 대세 하락으로 바뀌는 변곡점에 접어들었다고 분석했다.
그러나 시장의 투자 심리는 쉽게 가라앉지 않았다. 1천조원이 넘는 것으로 추정되는 시중의 유동자금은 저금리가 장기화하면서 여전히 부동산 시장을 맴돌았다.
특히 올해 4월 시행된 양도세 중과 조치로 3월까지 다주택자들이 내놓은 매물이 한꺼번에 팔려나가며 일부 지역은 이전 정부보다 집값이 더 많이 올랐다.
29일 한국감정원의 집값 동향 조사 결과를 분석해본 결과 서울 아파트값은 8·2대책 이후 지난달까지 11개월간 6.60% 오른 것으로 나타났다. 이는 8·2대책 이전 1년 상승률(4.74%)을 웃도는 것이다.
다주택자에 대한 강력한 규제는 '똘똘한 한 채'를 보유하려는 심리를 자극해 강남이나 강북 '마용성' 등의 인기로 이어졌다는 분석이다.
지난해 9월 서울시가 발표한 송파구 잠실 주공5단지 '52층 재건축' 허용 방침은 8·2대책 발표 후 잠시 소강상태였던 집값 상승세에 기름을 부었다.
강남권 재건축 미래가치를 높게 평가한 투자수요들이 대거 몰리면서 9월 한 달 0.01% 하락했던 서울 아파트값은 10월 0.26%로 상승 전환하고 11월 0.43%, 12월 0.84%로 오름폭이 커진 것이다.
올해 들어서는 양도세 중과 시행 전 팔려고 내놓은 다주택자들의 매물이 거래되고 강북지역까지 들썩거리면서 1월 서울 아파트값 상승률이 1.34%, 2월에는 1.39%까지 치솟기도 했다.
월별 상승률로는 집값 급등기인 2008년 6월(1.43%) 이후 약 9년 반 만에 가장 높은 수치다.
특히 지난 1년간 송파(13.56%)·강남(10.52%)·강동구(9.70%) 등 강남권 아파트값이 평균 10.47% 뛰며 서울 집값 상승을 이끌었다.
참여정부 이후 집값이 급락했던 분당구의 아파트값은 8·2대책 이후 11개월간 15.29% 상승하면서 전국 상승률 1위를 기록하기도 했다.
강남권 아파트값이 강세를 보이자 과거 전고점 시세에서 최대 40% 이상 떨어졌던 분당 주택시장으로 풍선효과가 나타난 것이다.
정부는 대책 발표 이후에도 서울 집값이 쉽게 잡히지 않자 좀 더 적극적으로 주택시장에 개입했다.
올해 초에는 재건축 시장을 진정시키기 위해 조합원 1인당 수억원에 달하는 재건축 초과이익환수제 부담금 예정액을 국토교통부가 직접 계산해서 공개해 재건축 시장을 움찔하게 했고, 재건축 연한이 다가온 준공 30년 아파트 단지로 상승세가 확산하자 안전진단 기준을 대폭 강화하는 강경책을 내놓기도 했다.
이로 인해 서울 집값은 일단 양도세 중과 조치가 시행된 4월을 기점으로 상승 폭이 둔화했다. 3월까지 다주택자들의 의사결정이 마무리되며 매도·매수자 모두 관망세로 돌아선 영향이다.
그러나 서울 아파트값은 이달 들어 서울시의 여의도·용산 개발 계획 발표 이후 다시 꿈틀거리고 있어 시장의 불안감이 다시 커지고 있다.
서울 지역만큼은 8·2대책의 약발이 다한 게 아니냐는 우려가 나오면서 정부도 시장 움직임을 예의주시하고 있다.
◇지방 주택시장은 추락…집값 '양극화' 심해져
정부 규제가 없었던 지방 주택시장은 오히려 8·2대책 이후 하락세가 본격화하며 서울 주택시장과 '탈동조화(디커플링)' 현상이 두드러졌다.
8·2대책 이전 1년간 0.01% 올랐던 지방의 아파트값은 대책 발표 이후 11개월 동안 1.70% 하락했다.
대책 발표 전 한 해 동안 5.23% 올랐던 부산의 아파트값은 해운대구 등 일부 지역이 청약조정지역으로 지정되면서 대책 발표 후 올해 6월 말까지 1.54% 하락했다.
조선업 구조조정으로 위기를 맞은 울산·거제와 새 아파트 입주가 많은 충청권 등지는 지난 1년 내내 집값이 내려갔다.
울산의 한 중개업소 대표는 "지방 주택시장은 절대 실수요자만으로 움직이지 않는다"며 "지역 기업들의 경영난으로 경제가 위축되면서 실수요자들도 주택을 팔기 바쁜 가운데 8·2대책 이후 서울에서 내려오는 투자 수요마저 급감하면서 침체가 가팔라진 측면이 있다"고 말했다.
이런 여파로 주택 매매 거래량은 대책 발표 이후 눈에 띄게 줄었다. 국토교통부와 부동산114에 따르면 8·2대책 발표 이전 1년간 월평균 주택 거래량은 8만7천167건에서 대책 발표 이후 7만5천302건으로 13.6% 감소했다.
집값이 많이 오른 서울은 4월 양도세 중과 이후 주택 매수 관망세가 강해지면서 거래량이 줄었다. 8·2대책 이전 월평균 1만7천798건에서 대책 이후에는 1만5천50건으로 15.4% 감소했다.
8·2대책과 무관하게 전세 시장은 '물량 공세'를 견디지 못했다.
2∼3년 전 분양된 아파트들이 올해부터 본격적으로 입주하면서 전국적으로 전셋값 하락세가 이어졌다.
8·2대책 이전 1.20% 올랐던 전국의 아파트 전셋값은 8·2대책 이후 11개월 동안 1.48% 떨어졌다.
특히 입주 물량이 몰린 경기도의 아파트 전셋값 하락률은 최근 11개월 새 2.31%로 전국 평균을 크게 웃돌았다.
일부 지방과 수도권에는 '역전세난'이 현실화하며 전세금 반환을 놓고 세입자와 집주인들과의 분쟁 사례도 늘고 있다.
이런 가운데 일부 전문가들 사이에는 8·2대책으로 다주택자들의 퇴로가 막혀 거래시장이 왜곡될 수 있다는 지적도 나오고 있다.
최근 서울 집값이 다시 꿈틀거리는 배경에는 시장에 유통 가능한 매물이 줄어든 영향도 있다고 보는 것이다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "다주택자들은 양도세가 무서워 집을 팔 수 없고, 재건축 조합원 지위 양도 금지로 시장에 매물이 줄어든 상황에서 한두 건 거래가 이뤄지면 그 가격이 시세로 굳어지는 문제가 나타나고 있다"며 "시장에 매물이 충분히 돌게 하는 방법을 검토할 필요가 있다"고 말했다.
