화해조서에는 강행법규 위반 내용이 들어갈 수 없어
상호 동의 없이는 제소전화해는 성립 안돼
엄정숙 부동산 전문변호사는 “제소전화해는 상가 임대차계약에서 대부분 건물주가 먼저 요청하여 신청하는 경우가 많다”며 “제소전화해를 처음 경험한 세입자들은 화해조항에 무엇이 들어가는지 문의하는 경우가 많다”고 말했다. 이어 “제소전화해 조서에 강행법규 위반내용이 들어갈 수 없고, 세입자 동의 없이는 성립될 수 없다는 이 두 가지만 기억하면 안전하다”고 조언했다.
제소전화해란 소송을 하기 전에 화해를 한다는 뜻으로 주로 상가 임대차 관계에서 많이 쓰이는 제도다. 법원에서 조서가 성립되면 판결문과 같은 효력을 가진다. 엄 변호사는 제소전화해에 대해 2011년부터 지난해까지 임대차 관련 제소전화해 신청 건수 중 세입자의 동의가 없는 성립 건수는 단 한 건도 없었다고 전했다.
세입자들이 제소전화해 조서에서 가장 걱정하는 부분은 불법조항이 들어가 불이익이 생기지 않을까 하는 것이다.
엄 변호사는 “건물주들 가운데 세입자의 임대료 연체를 막고자 강행법규에 위배되는 조항을 넣는 경우가 있다”며 “대표적으로 권리금을 포기시키는 조항, 계약갱신요구권을 포기키는 조항, 단전·단수 조항 등은 강행법규 위반이기 때문에 법원에서 기각하거나 보정명령을 내린다”고 말했다.
다음으로 세입자들이 걱정하는 부분은 제소전화해의 강제성 여부다. 하지만 임대차계약과 마찬가지로 제소전화해 신청도 상호 합의가 되지 않으면 성립될 수 없다.
엄 변호사는 “제소전화해를 신청할 때는 첨부서류로 인감증명서나 공증문서가 필요한 경우도 있다”며 “법원에서는 이 같은 문서로 당사자 간 동의를 엄격하게 확인하기 때문에 건물주의 독자적인 강행처리는 있을 수 없다”는 설명이다. 이어 “만약 화해조항 중 마음에 들지 않는 부분이 있다면 이의를 제기하고 동의하지 않으면 된다”고 조언했다.
한편 제소전화해가 성립된 후에도 건물주가 주의해야 할 사항도 있다. 엄 변호사는 “세입자가 임대료 연체 등의 사유로 제소전화해 조항을 어겼더라도 건물주가 세입자의 사업장에 함부로 들어가 영업을 방해하거나 짐을 빼내는 행동을 할 수 없다”며 “이 경우 오히려 영업방해죄로 처벌받을 수 있으니 법원에서 강제집행 절차를 밟아야 안전하게 부동산을 인도받을 수 있다”고 주의를 당부했다.
