연준의 유동성 회수→모기지 금리상승→주택시장 침체 가능성
가계대출 부실, 이자부담 증가, 주택시장 냉각 시나리오
주택 공급부족과 추가 금리상승 전망에 주택매매 상승흐름
◆…하이투자증권 제공
미국 모기지(주택담보대출) 금리가 급등하면서 주택시장이 침체할 가능성이 있다는 분석이 나왔다.
최근 미국 국채 장단기 금리 차가 빠르게 축소하는 가운데 연준(Fed)의 유동성 회수에 따른 모기지 금리상승이 주택가격 급락으로 이어진다면 경기 침체 확률을 더욱 높일 수 있다는 설명이다.
류진이 하이투자증권 연구원은 30일 ‘미 모기지 금리 급등에 따른 주택시장 점검’ 보고서에서 “미 연준이 본격적인 인상 국면에 진입함에 따라 모기지 금리도 급등하고 있다”며 “주택시장 침체 가능성을 점검해볼 필요가 있다”고 밝혔다.
◆…하이투자증권 제공
류 연구원은 모기지 금리 급등세가 ▲가계대출 부실 ▲이자부담 증가 ▲주택시장 냉각을 통해 소비 둔화와 경기 침체를 유발할 수 있다는 구체적인 시나리오를 제시했다.
류 연구원은 “고유가와 인플레이션 압력으로 소비자심리지수 하락 추세가 상당 기간 이어지면서 미국 소비 둔화에 대한 우려가 큰 상황”이라며 “가계의 신용 리스크도 살펴볼 필요가 있다”고 분석했다. 그는 아직까지는 연체율과 신규 파산율이 아주 낮은 수준이며 고용시장도 타이트한 모습인 만큼 주택시장의 급랭 가능성은 적다고 봤다.
◆…하이투자증권 제공
이자부담 증가 시나리오의 경우 최근 견조한 흐름을 보이는 기존주택매매 추이와 관련이 있다. 주택시장 관련 설문결과를 살펴보면 모기지 금리 상승을 전망하는 사람의 비율이 압도적으로 높았다. 응답자들은 1년 후 임대가격도 급등할 것으로 예상했다.
류 연구원은 “모기지 금리상승이 역설적으로 주택매매의 상승 흐름을 불러왔다”며 “이미 금리가 상당히 높은 상황임에도 추가 상승을 예상해 주택구매에 서두르는 사람이 많은 것으로 추측된다”고 풀이했다.
그는 주택구입부담지수가 2008년 금융위기 이전 수준을 웃도는 점도 향후 수요를 제한하는 요인으로 작용할 것이라고 봤다. 이 지수가 높을수록 주택구입부담이 커진다는 의미다.
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주택 수요의 구조적 증가 요인으로는 절대적인 주택 공급부족 문제를 들었다. 주택 재고는 하락세를 이어가며 역대 최저 수준을 기록하고 있다. 개인주의 확산과 결혼관 변화로 1~2인 가구 수가 증가해 가계 수 증가율은 높아진 점도 한몫했다.
류 연구원은 “연준의 통화정책 정상화 및 긴축 과정에서 주택가격의 일부 조정은 피할 수 없을 것”이라며 주택가격 급락에 따른 주택시장 냉각 가능성도 제기했다.
다만 “절대적 공급 부족과 견조한 실수요를 고려할 때 주택가격과 임대료는 팬데믹 이전 수준까지 빠르게 하락하기는 어려울 것”이라며 “주택시장 붕괴에 따른 침체를 논하기는 이른 시점이라고 판단한다”고 말했다.
