건물주가 다른 업종으로 임대 내놨다면 권리금보호 의무위반에 해당
다른 점포와 거주 공간에 불편 초래했다면 정당한 거절 사유로 볼 수 있어
동종업계 세입자 거절하더라도 세입자 의무는 지켜야 소송서 유리
법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산 전문변호사는 “건물주는 세입자가 주선한 신규 세입자를 정당한 사유 없이 계약을 거절할 수 없다”며 “기존 세입자는 권리금 회수를 위해 당연히 동종업계 세입자를 주선했을 테지만 건물주가 다른 업종 세입자를 받겠다며 계약을 거절하는 행위는 권리금보호 의무위반에 해당한다”고 말했다. 이어 “이 경우 기존 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 조언했다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. ‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산하여 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.
법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 416건인 것으로 알려졌다.
상가 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에는 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인(건물주)이 임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 권리금보호 의무위반 행위로 규정하고 있다.
엄 변호사는 “건물주는 지금까지 세입자가 오랫동안 한 업종으로 상권을 일궈냈다는 사실을 뻔히 알면서도 다른 업종으로 임대를 내놓겠다는 행위는 정당한 계약거절 사유로 볼 수 없다”며 “기존 세입자가 권리금 회수를 할 수 없는 업종을 받겠다는 것은 권리금 회수기회 방해로 볼 수 있다”고 설명했다.
반면 건물주의 동종업계 세입자 거부가 정당한 사유로 보는 경우도 있다. 엄 변호사는 “건물주가 직접 거주하는 건물 아래층에 노래방과 같은 유흥 시설이 임대차 된 경우 극심한 소음과 악취로 생활에 불편함을 겪을 수 있다”며 “이 경우 건물주가 동종업계 세입자를 거절하더라도 정당한 사유로 볼 소지가 있다”고 귀띔했다. 이어 “이때는 원만한 합의가 이뤄지도록 보상 논의를 하는 게 좋다”고 부연했다.
한편 건물주가 다른 업종으로 세입자를 받겠다며 세입자의 주선 행위를 거절했더라도 권리금 회수를 위한 세입자의 의무를 다해야 한다.
엄 변호사는 “비록 건물주가 계약을 거절하더라도 계약이 끝나기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 적극적으로 주선하려는 노력이 중요하다”며 “임대로 3기분 이상 연체, 무단전대 등 권리금보호에서 세입자에게 불리하게 작용할 수 있는 불법행위를 하지 않도록 주의해야 한다”고 당부했다.
