갱신요구권 없어 연장 못해도 계약해지 통보해야 해지 효력 발생
계약해지 통보 안 하면 묵시적 갱신으로 명도소송 제기 못해
◆…[사진=연합뉴스]
"갱신요구권을 행사한 세입자의 계약이 곧 끝나갑니다. 갱신 기간이 끝나면 제가 실거주할 계획입니다. 문제는 세입자가 계약이 끝난 후에도 나가지 않는다는 겁니다. 세입자는 제가 계약해지 통보를 하지 않았다며 묵시적 갱신 상태라 맞서고 있습니다. 이 경우 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있나요?"
세입자의 명도(집을 집주인에게 돌려주는 의무) 시기를 두고 집주인과 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있다. 세입자의 명도의무는 법률상 계약 기간이 끝날 때 발생하지만, 갱신요구권을 행사해 계약을 연장할 수도 있다. 다만 갱신요구권으로 연장된 계약이 끝났더라도 집주인이 계약 해지에 대한 통보를 제대로 하지 않았다면 문제가 생길 수 있다.
엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 23일 "집주인들은 세입자가 갱신요구권을 모두 행사한 상황에서 계약 기간이 끝나면 따로 계약해지를 통보하지 않아도 세입자가 알아서 나가야 한다고 생각하는 경향이 있다"며 "하지만 세입자가 갱신요구권을 모두 행사해 계약이 끝났더라도 계약해지를 하지 않으면 명도소송조차 제기할 수 없다"고 지적했다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.
주택 임대차보호법(이하 주임법)에는 '집주인은 세입자의 갱신요구권을 정당한 사유 없이 거절할 수 없다'고 규정하고 있어 주택 임대차에서 세입자는 2년을 추가로 거주할 기회를 보장받게 된다.
이 경우 집주인이 주의해야 할 점은 갱신요구권을 다 사용한 직후라도 집주인이 계약해지 통보를 하지 않았다면 세입자가 명도의무를 지켜야 할 법적 근거가 없다는 점이다.
주임법에는 집주인과 세입자가 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장이나 해지에 관한 언급을 하지 않았다면 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 된다고 규정하고 있기 때문이다.
엄 변호사는 "갱신요구권을 다 사용했으니 계약도 자동으로 끝날 것이라는 생각은 법률과 맞지 않다"며 "오히려 묵시적 갱신이 된 상황에서는 법률상 기존 계약과 동일한 계약 조건과 기간이 적용된다고 규정하고 있기에 2년 동안에는 세입자를 내보낼 수 없다"고 말했다.
반면 갱신요구권을 한 번도 행사하지 않은 최초 계약에서 집주인과 세입자가 계약 갱신이나 해지에 관한 언급을 하지 않아 묵시적 갱신이 먼저 진행된 경우라면 어떨까.
이 상황에서는 묵시적 갱신이 먼저 적용됐기 때문에 2년의 연장 기간뿐 아니라 갱신요구권을 행사하지 않았기에 묵시적 갱신이 끝날 때 계약을 추가로 연장할 수 있다. 다시 말해 최초 계약 2년과 묵시적 갱신 2년 그리고 갱신요구권 2년까지 총 6년을 거주할 수 있다는 말.
엄 변호사는 "다만 세입자가 갱신요구권을 행사하기 전에는 집주인이 실거주를 목적으로 한 갱신거절과 계약해지 통보를 할 수 있다"며 "이 경우에도 법률상 정해진 시간에 따라 의사표시를 세입자에게 전해야 한다는 사실을 명심해야 한다"고 당부했다.
한편 갱신요구권이나 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우 세입자는 언제든 계약해지가 가능하다.
엄 변호사는 "집주인은 계약 갱신이 시작되면 최초 계약과 마찬가지로 세입자를 함부로 내보낼 수 없다"며 "반면 세입자는 갱신된 기간에 언제든 계약해지가 가능하고 해지 효력은 3개월 후 발생한다"고 설명했다.
집주인이 세입자에게 계약 갱신을 거절하거나 실거주할 계획이라면 반드시 계약해지를 통보해야 법적 효력이 있으며, 명도소송을 고려할 때도 중요한 근거가 된다.
