예산정책처 '부동산 보유세 과세가격의 이슈 및 시사점' 보고서 발표
◆…(클립아트코리아 사진 제공)
국회예산정책처(이하 예정처)는 지난 24일 이런 내용이 담긴 '부동산 보유세 과세가격의 이슈 및 시사점' 보고서를 발표했다.
보고서에 따르면 우리나라의 부동산 보유세는 부동산 보유자에게 부동산의 경제적 가치를 평가(산정)한 가격을 바탕으로 과세하는 조세로, 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세가 있다.
부동산 보유세의 과세가격은 부동산의 경제적 가치를 기준으로 결정되는데, 현행 부동산공시법에 따라 부동산의 '적정가격'(토지, 주택 등에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는가격)을 평가해 적정절차를 따라 공시하는 가격(공시가격)을 활용한다.
우리나라 정부(국토교통부)는 현행 1월 1일을 기준으로 전국의 토지 및 주택의 적정가격을 공시하는데, 부동산 유형에 따라 표준–개별 대량평가(산정)방식 또는 전수조사방식을 활용한다.
토지와 단독주택 등의 가격공시에 활용되는 표준–개별 대량평가(산정)방식은 우선 대표성이 인정되는 부동산을 표준 부동산으로 지정해 정부의 의뢰를 받은 기관이 그 가격을 조사·평가(산정)하고 검증 및 심의를 거쳐 공시가격을 공시한다. 이후 각 지방자치단체에서 부동산의 특성을 바탕으로 지정된 비교 표준 부동산과 비교해 개별 부동산의 공시가격을 결정한 후 검증 및 심의를 거쳐 공시가격을 공시한다.
한편, 공동주택의 가격공시에 활용되는 전수조사방식은 정부의 의뢰를 받은 기관에서 전수산정하는 방식으로 가격을 조사·산정한 후, 검증 및 심의 과정을 거쳐 공시가격을 공시한다. 부동산 보유세 중 국세인 종합부동산세는 과세기준액을 초과하는 주택 및 토지를 보유한 보유자에게 인별로 과세되는 국세로 고액의 부동산 보유자에 대한 부유세의 성격을 지니고 있으며, 지방교부세법에 따라 전액 부동산교부세의 재원으로 활용된다.
지방세인 재산세는 토지, 건축물, 주택 등 부동산의 보유에 대해 건별로 과세되는 지방세로 시군구와 같은 기초지방자치단체의 일반재원으로 활용된다.
■ 우리나라 제외한 해외국가들, 보유세는 '지방정부'에서 과세
해외 주요국의 부동산 보유세와 과세가격 운용 현황을 살펴보면, 우리나라를 제외한 해외 국가들은 부동산 보유세를 지방정부에서 지방세로 과세하는 특징을 보인다.
미국·캐나다·영국은 지방자치단체의 필요한 재원을 먼저 결정한 후, 과세가격에 따라 세율 등을 결정하고 차등적으로 세부담을 분배해 보유세를 과세하는 방식인 반면, 일본·대만·독일은 우리나라와 마찬가지로 과세가격에 따라 과세표준을 산정하고, 여기에 정해진 세율을 적용해 보유세를 과세한다.
대부분 부동산 보유세의 과세주체인 지방정부의 산하기관 또는 별도의 독립적인 정부기구에서 자체적으로 감정평가사 등을 부동산 가치 평가를 담당하는 공무원으로 임용해 부동산 가격을 평가하고 있다.
미국이나 캐나다의 경우 과세권자인 지방자치단체 산하 기관 소속 공무원이 과세가격의 평가를 담당하고, 이를 바탕으로 과세가격을 운용한다. 영국 또한 지역별로 과세가격의 평가기관의 차이는 있으나, 정부 산하기관의 공무원이 평가를 담당한다. 대만의 경우 건물은 부동산평가위원회에서 산정한 단가를 기준으로 관할 지방 공무원이, 토지는 지방정부의 지가평의위원회에서 평가를 담당한다.
독일의 경우 지방자치단체 과세당국인 세무서에서 평가를 담당한다. 반면, 일본의 경우에는 지방자치단체의 고정자산평가원에서 평가를 담당하되, 우리나라와 유사하게 민간 감정평가사 등에게 평가를 의뢰해 가격을 산정하는 방식으로 운용한다.
부동산 보유세 과세가격의 평가방법은 지방자치단체 등 보유세 과세당국별로 보유세의 특성, 부동산 유형 등을 감안해 우리나라와 같은 표준–개별 대량 평가방식(일본), 비교사례 분석법(미국 등) 등 다양한 방식을 적용하고 있으며, 평가 주기 또한 국가별·지방정부별로 상이하게 나타난다.
■ "문제 많은 공시가격.. '검증' 절차에 공 들여야"
예정처는 이번 보고서를 통해 부동산 공시가격이 조사·평가(산정) 과정, 검증 과정과 부동산 보유세 과세가격으로 활용되는 과정에서의 이슈에 대해 살펴보았다.
예정처는 우선 부동산 공시가격 조사·평가(산정) 등 과정과 관련해 표준 부동산의 표본이 과소하게 선정되었고, 지역별 배분이 균등하지 않아 개별 부동산 평가(산정)의 정확성이 저해될 수 있다는 이슈가 존재함에 따라 수도권 이외의 지방을 중심으로 용도별로 표준 부동산의 표본을 증대시킬 필요가 있다고 했다.
또한, 동일 부동산의 개별주택과 토지의 공시가격에 있어서 토지와 건물을 합친 주택의 공시가격보다 토지의 공시지가가 높게 나타나는 가격역전현상이 발생함에 따라 토지와 주택에 다르게 적용되는 토지특성을 일치시키고, 향후 현실화 계획 수정시 토지와 주택의 현실화율 차이로 인한 가격역전현상 발생 가능성을 최소화하는 방안을 강구할 필요가 있다고 했다.
아울러 부동산 공시가격 검증 과정에서는 부동산 유형별로 상이한 검증절차에 관한 이슈가 존재함에 따라 부동산 유형별 검증과정에 대해 절차상의 차이가 없도록 제도를 보완하는 한편, 검증기간 및 인원이 부족해 내실있는 검증이 이뤄지지 않을 가능성이 있어 검증기간과 인원을 충분하게 투입할 필요성이 있는 것으로 나타났다고 했다.
예정처는 또한, 공시가격 산정기초자료의 공개수준이 충분하지 않아 현재 부동산 보유세 납세자의 실질적인 검증이 불가능한 이슈가 존재한다고 전했다. 따라서 향후 공시가격을 구성하는 변수들의 결정요인 등 공시가격 판단의 근거를 보다 상세히 제시하고, 보유 부동산 뿐만 아니라 주변의 공시가격 수준 및 형성요인을 비교할 수 있도록 공개 수준을 확대할 필요가 있다는 설명이다.
이 밖에 예정처는 부동산 공시가격을 부동산 보유세에 활용하는 과정에 있어서 건물의 주거 형태에 따라 차별적인 공시가격 평가체계가 적용됨에 따라 법률에 맞게 비주거용 건축물의 가격공시가 이루어질 수 있도록 제도를 보완할 필요가 있다고 제언했다.
아울러 공시가격 현실화율에 따른 세부담의 차이가 조세 형평성을 해칠 우려가 존재하므로 공시가격 현실화 계획 수정시 부동산 유형별·가액대별로 세부담의 격차를 최소화할 수 있는 방안을 강구할 필요가 있다고 설명했다.
부동산 가격 급변기에 발생할 수 있는 세부담의 급격한 변동을 완충시킬 수 있도록 탄력적인 공정시장가액비율의 활용을 검토할 필요가 있다고도 했다.
