美 은행, 상업용 부동산 대출 규제 초과 은행 576개

상업용 부동산 규제 한도 초과 은행 576개
1분기 상업용 부동산 연체율 2021년 3분기 이후 최고
소유자 비거주 상업용 대출 전체 절반 차지
소유자 비거주 부동산 연체 2020년 4분기 이후 최고

새로 발간된 S&P 글로벌 마켓 인텔리전스(S&P Global Market Intelligence)에 따르면 현재 수백 개의 미국 은행이 상업용 부동산 대출 집중 규제에 관한 지침을 초과하며 상업용 부동산 대출에 과도하게 노출된 것으로 드러났다.

구체적으로 576개의 은행이 규제 지침을 초과한 대출을 보유, 전년 대비 30.3% 늘어났다. 상업용 부동산 대출 연체가 늘어나는 상황에서 위험 노출이 확대되는 위험신호를 보내고 있다.

지난 1분기 말 기준 상업용 부동산 대출 연체율은 12bp(베이시스포인트) 급증한 0.77%로 2021년 3분기 0.83% 이후 최고치를 기록했으며 연간 기준 연체율은 5bp 상승했다. 규제 당국은 상업용 부동산 대출의 범위를 건설 및 토지개발, 다가구 대출, 비주거용 부동산 대출, 부동산 이외 담보 상업용 부동산 대출로 정하고 있다.

미국의 지난해 말 총 상업용 대출은 2조4220억 달러에서 지난 1분기(3월 31일) 2조4360억 달러로 0.5% 늘어났다. 대출 항목 중 다가구 대출은 5930억9천만 달러로 지난해 4분기 대비 소폭 줄었으며 건설 및 토지개발 대출 4796억9천만 달러, 비주거용 부동산 대출 및 부동산 이외 상업용 부동산 대출 2118억7천만 달러로 기록됐다.

특히 소유자가 거주하지 않는 순전히 임대를 위한 비주거용 부동산 대출은 총 1조1510억 달러로 업계 전체 상업용 부동산 대출의 거의 절반을 차지한 가운데 연체율은 지난 3분기 동안 꾸준히 늘었고 특히 최근 분기의 24bp 상승은 2020년 4분기 20bp 상승 이후 가장 큰 연속 증가율을 기록했다.

팬데믹 상황의 개선에도 불구하고 많은 근로자가 부분적으로 또는 전일제로 재택근무를 하면서 상업용 부동산 시장은 상당 부분 공실로 인해 상당한 압박을 받고 있다.

미국 규제 당국의 상업용 부동산 과대 대출 출 판단 기준은 첫째 위험기반 자본의 최소 100% 건설 대출, 둘째 은행이 위험 자기 자본 수준의 300% 초과 상업용 부동산 대출, 셋째 과거 36개월간 상업용 부동산 증가율 50% 초과를 적용하고 있다.