◆…서울 남산에서 바라본 아파트 단지.(사진 연합뉴스)
상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례규정을 적용받으려면, 직전임대차계약(1년 6개월 이상)·상생임대차계약(2년 이상)으로 임대해야 하는 기간을 어떻게 계산하는지가 중요하다.
상생임대주택 특례는 주택임대사업자 등록 여부와 관계없이 적용받을 수 있다. 주택임대사업자로 등록한 시기가 고려대상이 아니라는 소리다. 이에 실제 임대한 기간으로 상생임대주택 특례의 임대 기간을 계산하면 된다.
하지만 속내를 살펴보면 단순하지 않다. 임대차계약의 묵시적 갱신, 갱신청구권, 임차인의 사정에 따른 중도 퇴거 등 사례마다 판단하기 어려운 부분이 발생할 수 있기 때문이다. 임대 기간이 어떻게 적용되는지를 몰라, 향후 임대주택 처분에 대한 과세특례(거주요건 면제)를 놓칠 수도 있다.
◆…나용선 국세상담센터 상담관
나용선 국세상담센터 상담관은 "세법과 유권해석사례가 다양한 주택임대의 사실관계를 모두 포함하고 있지 않다보니 향후 생성되는 기획재정부·국세청의 유권해석을 확인해 봐야 할 사례도 있다"고 말했다.
다음은 나 상담관이 기획재정부·국세청의 예규(유권해석) 중 자주 묻는 사례를 발췌해 정리한 내용이다.
[사례 1] 실제 임대기간이 1년 5개월 10일이면 어떻게 되나
#. A씨는 서울시 송파구에 소재한 주택을 취득한 이후에 2020년 10월 임대차계약을 체결했다. 주택을 임대하던 중에 임차인이 직장을 부산으로 옮기면서 중도 퇴거했고, 이에 따라 A씨가 임대한 기간은 1년 5개월 10일이었다. 이후 지난해 5월 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고 임대 중에 있다. 상생임대주택 특례를 적용받으려면 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하는데, A씨의 임대 기간은 20일 정도가 부족하다. A씨는 추가로 임대해야 하는지를 국세상담센터에 문의했다.
"소득세법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용함에 있어서 같은조 제1항제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다."(서면-2022-법규재산-2784, 2022년 8월 17일)
직전임대차계약(또는 상생임대차계약)에 따른 임대기간을 계산할 때 '1개월 미만의 기간은 1개월 임대한 것'으로 본다. 나 상담관은 "A씨는 직전임대차계약에 따라 1년 5개월 10일을 임대했지만 1년 6개월을 임대한 것으로 인정되고, 임대 중인 두 번째 임대차계약(상생임대차계약)으로 2년 이상 임대하고 주택을 양도하면 상생임대주택 특례규정을 충족하게 되는 것"이라고 말했다.
[사례 2] 직전임대차계약과 상생임대차계약을 연속해서 임대해야 되나
#. B씨는 2019년 8월에 경기도 과천시 소재 A주택을 취득한 후에 임대차계약을 체결했다. 임차인은 2년 거주한 후에 퇴거했으나, 마땅한 새로운 임차인을 구하지 못해 B씨 본인이 일시적으로 거주하고자 전입하게 됐다. 올해 12월 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 예정인데, 2년 이상 거주요건은 충족하지 못했다. 그는 직전임대차계약으로 임대한 후에 상생임대차계약을 체결하지 못해 본인이 거주하다가 임대해도 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는 여부가 궁금했다.
"국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 임대하였다가 일정기간 자가 거주 후 재임대한 경우로서, 소득세법 시행령 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 해당 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있다."(서면-2022-법규재산-0893, 2022년 10월 21일)
B씨는 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대했으므로, 소유자인 본인이 거주하다가 퇴거하고 첫 번째 임대차계약인 직전임대차계약 대비 임대보증금(또는 임대료)의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 체결해서 2년 이상 임대하고 양도하면 거주요건 2년 이상을 면제받게 된다는 것이다.
나 상담관은 "상생임대주택 특례 규정은 연속하여 임대해야 하는 것은 아니므로 직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 소유자(임대인)가 거주하거나 공실 등이 발생하더라도 적용이 가능하다"고 말했다. 직전임대차계약에 따른 임대기간 1년 6개월 이상과 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년 이상은 각각 계산하여 판단하며 임대차계약 사이에 공백이 발생한 경우라도 적용받을 수 있다는 것이다.
[사례 3] 임차인과 갱신계약이나 재갱신계약을 체결해도 가능한지
#. C씨는 A주택을 취득하면서 전 소유자와 임차인간의 임대차계약을 승계받아 임대하던 중, 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신계약을 체결하고 2년을 임대했다. 이후 또다시 동일 임차인과 임대기간 2년의 계약조건으로 임대차계약을 체결했다. C씨는 상생임대주택 특례요건을 충족하고 2025년에 A주택을 양도하면 2년 거주요건을 면제받는 것으로 알고 있었으나, 블로그 등에서 임차인이 동일한 경우에도 적용되는지에 대한 내용을 보다 보니 본인 사례에 문제가 없는지 헷갈렸다.
"전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 직전 임대차계약 및 상생임대차계약으로 볼 수 있다."(서면-2022-법규재산-2849, 2022년 10월 12일)
나 상담관은 "상생임대주택 특례 규정은 2년 거주요건을 채우기 위해 임차인의 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우를 방지하고자 하는 목적도 있으므로, 갱신계약 등으로 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일하더라도 적용이 되는 것"이라고 말했다. C씨는 임대보증금(또는 임대료) 증가율이 5% 이내로 임대차계약을 재갱신했기 때문에, 재갱신계약이 비과세 잣대인 상생임대차계약이 된다. 이에 2년 이상 임대하고 양도하면 특례를 적용받을 수 있다.
[사례 4] 임대기간은 실제 임대기간으로 판단합니다
#. D씨는 A주택을 취득한 후에 임대차계약을 체결하고 2년 임대한 후, 올해 4월 동일 임차인과 임대기간 2년으로 갱신계약을 체결했다. 임차인의 개인적인 사유로 올 10월 퇴거할 예정이라고 한다. D씨는 ①임차인의 사정으로 퇴거하는 것이고 ②갱신계약이 상생임대차계약으로 2년을 체결했으므로 ③임차인이 퇴거한 후 즉시 양도해도 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지에 대해 궁금했다.
"상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없다."(서면-2022-법규재산-1236, 2022년 10월 31일)
직전임대차계약·상생임대차계약에 따라 각각 1년 6개월 이상과 2년 이상을 임대했는지는 임대차계약서의 임대기간이 아닌 실제 임대한 기간을 기준으로 판정하게 된다. 나 상담관은 "D씨는 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간은 7개월이므로 2년 이상 임대한 것으로 인정되지 않아 임차인이 퇴거한 후 즉시 양도하면 상생임택주택 특례를 적용받을 수 없는 것"이라고 말했다.
