◆… (사진=연합뉴스)
우리나라 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 구조의 문제는 개발 규모 대비 금융시장의 자금 부족의 문제라기보다는 대규모 개발에 따른 위험을 분산할 다양한 투자자나 기관의 부족 문제로 보는 것이 더 정확하다는 주장이 나왔다. 다양한 형태의 파트너십을 통한 재무적 투자자의 참여를 유도해야 한다는 설명이다.
이보미 한국금융연구원 연구위원은 '우리나라 부동산PF 구조의 문제점과 시사점' 보고서를 통해 24일 이같이 밝혔다.
보고서에 따르면, 보통 부동산개발은 토지매입과 인허가 단계, 개발과 분양이 시작되는 시공 및 공사 단계, 준공 후 단계로 구분할 수 있다. 우리나라의 경우, 일정 요건만 충족하면 부동산개발업자로 등록해 부동산개발에 참여할 수 있는데, 보통 총사업자금의 5%에서 10% 수준의 적은 자본금으로 토지매입을 시도한다. 나머지는 금융기관의 브릿지론을 이용해 조달한다.
반면 미국의 부동산개발은 일반적으로 시행사가 GP(General Partner), 투자자가 LP(Limited Partner)로 참여하는 LLC(Limited iability Company)를 구성하고 총사업비의 20%에서 30% 정도 수준의 초기 자본금을 마련한다. 이후는 금융사에서 토지매입을 위한 담보대출로 마련하는데, LTV는 40%에서 50% 정도 수준이다.
보고서는 얼핏 보면 사업 초기에 금융기관으로부터 대출받아 토지를 구입하는 구조는 우리나라와 미국이 비슷해 보이지만 큰 차이점이 있다고 지적했다. 시행사(혹은 시행사가 설립하는 SPC)의 초기 자금력 차이로 인해 우리나라의 경우 건설단계에서 조달하는 본PF의 자금으로 토지구입자금을 상환하는 반면, 미국은 LLC 등이 투자자들로부터 추가 자금을 확보해 대출금을 모두 상환하고 토지 담보를 해제한 후 건설자금만 조달한다는 것이다.
이 연구위원은 "우리나라는 본PF가 건설자금에만 쓰이는 것이 아니라 브릿지론의 상환재원으로 연결되어 있으며, 이로 인해 본PF 단계에서의 자금조달 부담이 크고 유사 시 각 대출의 대출기관이나 투자자 간 위험이 전이될 위험 또한 크다"라고 지적했다.
◆…대한민국과 미국의 부동산개발사업 자금조달 흐름도.(사진=한국금융연구원)
보고서는 미국의 경우 사모펀드, 개인투자조합, 연기금, 리츠(REITs) 등의 부동산 투자가 활발하고, 자본력이 충분한 시행사와 함께 유한책임회사(LLC), 프로젝트금융투자회사(PFV) 등을 설립해 초기 투자금을 조달할 수 있는 금융시장이 발달되어 있다고 전했다. 이에, 다양한 초기 투자자가 위험을 분산시킬 수 있고, 시행주체는 전체 개발비의 20%에서 30% 수준까지 자금확보가 가능하다는 것이다.
반면, 우리나라는 시행사가 다양한 투자자로부터 자금을 확보하지 못하고 시행사의 적은 자본금만으로 사업을 시작하는 경우가 많기 때문에 수분양자와 시공사 등이 위험을 분담하는 구조로 발전한 것이 지금의 문제의 원인이라고 보고서는 설명했다.
이에, 이 연구위원은 "우리나라 부동산 PF 구조를 개선하기 위해서는 먼저 시행사의 자본요건을 강화하고, 인센티브 제공을 통해 다양한 형태의 파트너십 구조를 유도해 부동산개발의 초기자본을 확충하도록 할 필요가 있다"라고 강조했다.
또, "다양한 재무적 투자자의 참여를 유도하는 것은 초기 자본금의 확충뿐 아니라 부동산 PF사업에 대한 평가를 사업성 자체에 대한 평가 중심으로 정착하게 하는 데 도움이 될 수 있다"라고 설명했다.
한편, 현재 우리나라 부동산 PF에서는 자금조달이나 대출채권의 유동화 시 시공사의 신용등급과 신용보강이 가장 중요한 평가항목으로 작용하는 등 사업성보다는 시공사의 신용에 의존하는 경향이 크다. 반면 미국의 투자자나 금융기관은 향후 임대 수입이나 선분양비율을 통해 확인한 수요 등을 투자를 결정하는 핵심 요소로 본다.
이에, 이 연구위원은 "우리나라 주거용 부동산개발 시 선분양비율을 줄이거나 중도금 납입 비중을 축소해 수분양자의 자금이 사업비로 사용되는 것을 개선해나갈 필요가 있다"라고 강조했다.
