법률상 계약해지 통보는 종료일로부터 '2개월' 전에 해야
직접적인 통보 아니라도 당사자 간 계약논의 있었다면 묵시적갱신 아냐
◆…(사진=클립아트코리아)
계약 종료를 앞두고 세입자와 집주인 간 묵시적 갱신 적용 여부로 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않다. 전문가들은 '법률상 정해진 기간 안에 계약과 관련된 의사 표현 자체가 있었느냐'가 중요한 변수가 될 수 있다고 조언한다.
23일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "주택 임대차에서 계약 종료 2개월 전까지 세입자가 집주인에게 해지통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 전세금반환 시점이 늦춰지게 된다"며 "반면 구체적인 해지통보는 하지 않았지만, 집주인과 세입자 간 갱신합의 과정에서 합의가 불발된다면 묵시적 갱신으로 볼 것인지를 두고 분쟁이 생길 수 있다"고 지적했다. 이어 "세입자가 계약 종료 2개월 전에 해지통보를 하지 않았더라도 계약에 대해 논의한 사실이 있다면 묵시적 갱신이 되지 않는다"고 전했다.
묵시적 갱신이란 계약 종료 2개월 전까지 집주인과 세입자 사이에 계약해지나 갱신에 관해 의사를 전달하지 않았다면 종전 계약조건과 동일하게 계약이 자동으로 연장된다는 뜻이다.
주택 임대차에서 세입자는 계약이 종료되기 2개월 전까지 집주인에게 계약 해지나 연장에 관한 의사를 통보해야 한다. 해당 기간 안에 의사를 전달해야만 계약 종료일에 맞춰 전세금을 반환받을 수 있기 때문.
문제는 해지통보가 이뤄지지 않는다면 계약에 묵시적 갱신이 적용된다는 점이다.
이 경우 세입자는 계약 종료일이 된다고 해서 전세금을 돌려받을 수 없고 다시 묵시적 갱신 기간이 끝나기 2개월 전에 해지 통보를 해야만 전세금을 돌려받을 수 있다. 물론 묵시적 갱신이 된다고 해서 세입자가 무조건 갱신 기간이 끝날 때까지 기다릴 필요는 없다.
엄 변호사는 "주택 임대차보호법 상 계약이 갱신된 경우라면 세입자가 언제든 해지 통보를 할 수 있고 집주인에게 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다"며 "따라서 계약이 갱신된 이후라면 빠르게 해지 통보를 하고 3개월 후에 전세금을 돌려받을 수 있다"고 조언했다.
반면 집주인과 세입자가 갱신에 관해 합의했다가 계약 종료를 앞두고 합의가 파기된다면 묵시적 갱신으로 볼 수 있을까.
실제로 전세금 감액을 조건으로 갱신에 합의했다가 종료 하루를 앞두고 갱신합의가 되지 않아 집주인과 세입자 간 분쟁으로 이어진 사례가 있다.
해당 사건에서 세입자는 합의가 불발되자 다음날 집주인으로부터 전세금을 돌려받아 이사를 나갔다. 이에 집주인은 계약 종료 2개월 전에 해지 통보를 한 바가 없어 묵시적 갱신이 된 상태인데도 세입자가 마음대로 이사해 버린 탓에 전세금을 반환하였으니 법률상 해지 시점인 3개월에 해당하는 이자를 내놓으라며 소송을 제기했다.
법원의 판단은 세입자의 손을 들었다. 법원에서는 '계약 당사자 간 아무런 의사표시가 없을 경우는 묵시적 갱신이 된다'면서도 '다만 계약 종료 2개월 전에 계약조건의 변경을 요청한 사정이 있다면 묵시적 갱신이 되지 않아 계약 종료일에 맞춰 집주인이 세입자에게 전세금을 반환할 의무가 있다'고 판결했다(서울 북부지방법원 2023가소 89690).
엄 변호사는 "세입자가 보증금을 종료일에 반환받으려면 적어도 계약 종료일로부터 2개월 전에는 해지 통보를 해야 한다"면서 "다만 해당 사례와 같이 집주인과 세입자 간 협상을 벌이는 과정에서 조건 변경의 통지가 있었기 때문에 직접적인 해지통보가 아니더라도 묵시적 갱신이 적용되지 않는다고 본 판결로 해석된다"고 설명했다.
한편 법률상 묵시적 갱신이 아님에도 집주인이 이에 수긍하지 않아 전세금을 제때 돌려주지 않는다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.
엄 변호사는 "주택 임대차에서 집주인은 법률상 계약 종료일이 된다면 전세금을 세입자에게 돌려줘야 할 의무가 생긴다"며 "만약 묵시적 갱신이 아님에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 명백한 위법에 해당하여 전세금반환소송을 제기할 수 있다"고 말했다.
전세보증금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 '2024 전세금통계'에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.
