재건축 규제와 전매기간 완화는 부동산시장의 '시한폭탄'으로 받아들여지고 있어 정부의 완화 폭에 따라 가을 부동산 시장이 또 다시 극도로 불안해질 가능성을 배제할 수 없다.
◇ 전매제한 완화되나 = 이날 청와대 고위관계자가 밝힌 건설경기 활성화방안 중 가장 주목한 만한 내용은 "아파트 분양권 전매제한 제도를 보완"하겠다는 부분이다.
전매제한 완화는 주택업계가 가장 강력하게 요구해 왔던 사항으로 실수요자가 아닌 투기수요를 부동산시장으로 끌어들이기 때문에 국토해양부에서도 가장 조심스러워 하는 부분이다.
현재 수도권은 공공택지 10년(85㎡이하)-7년(85㎡초과), 민간택지 7년(85㎡이하)-5년(85㎡초과)의 전매제한이 있으며 지방의 경우 올 상반기 관련 법규 개정에 따라 공공택지에서만 1년간 제한된다. 다만 투기과열지구로 지정될 경우에는 공공택지는 3년, 민간택지는 3년(충청권)-1년(기타)이 적용된다.
주택업계에서는 미분양 대책으로 전매제한 완화를 줄기차게 정부에 요구해 왔다.
업계의 요구는 지방에서는 투기과열지구 지정 여부에 상관없이 전매제한을 완전히 없애고 수도권에서는 소유권 이전등기시까지만 전매를 제한하자는 것이다.
정부는 수도권에 대해서는 전매를 완화할 경우 부동산시장이 불안해질 우려가 있다는 판단에 따라 손보지 않겠다는 입장이었으나 건설경기 침체가 수도권까지 확산하자 손질을 검토중인 것으로 알려졌다.
◇ 금융규제도 완화 추진 = 정부는 미분양주택을 구입하려는 수요를 진작하기 위해 금융규제를 완화하는 방안도 추진하고 있다.
금융규제는 주택 구입시 대출을 억제하는 것으로 지금은 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 동시에 적용되고 있다.
부동산정책 주무부처인 국토부해양부는 이중 DTI는 없애고 LTV만 유지하자는 입장이지만 금융감독당국에서는 둘 다 유지할 필요가 있다는 입장인 것으로 알려졌다.
DTI가 폐지되면 소득에 구애받지 않고 집값의 60%까지 금융기관에서 대출받을 수 있다.
주택업계는 LTV도 80%수준으로 올려야 한다고 주장하고 있다. LTV의 경우 지난 6.11 미분양대책에 따라 지방 주택의 분양가를 10% 낮출 경우에 한해 제한적으로 70%까지 해 주고 있다.
정부는 또 또 미분양 주택을 구입해 1가구2주택자가 되더라도 60% 중과 대신 일반세율(9-36%)를 적용하고 나아가 미분양주택을 구입한 뒤 5년이상 보유할 경우에는 양도세를 면제하는 방안 등도 관계부처간 협의중인 것으로 알려졌다.
◇ 재건축 규제도 완화 = 재건축과 관련해 국토부는 불합리한 절차 개선뿐 아니라 규제의 내용을 완화하는 방안도 이미 심도있는 검토를 하고 있다.
국토부에 따르면 가장 우선 완화가 검토되는 것은 조합원지위양도금지이다.
이는 조합원 지위를 사고 파는 과정에서 프리미엄(웃돈)이 크게 붙어 가격이 급등하는 문제를 방지하기 위한 것으로 참여정부가 만든 재건축 5대 규제중의 하나로 2003년 9.5대책때 발표됐다. 이 조항에 따라 투기과열지구에서는 조합설립인가가 난 뒤에는 조합원의 지위를 사고 팔 수가 없다.
정부는 소형주택 및 임대주택 의무비율도 완화할 방침이다.
소형주택 의무비율은 수도권 과밀억제권역에서 재건축할 경우에는 전체 건설예정가구수의 60%이상을 전용 85㎡이하로 건설하도록 한 규제이며 임대주택의무비율제는 재건축으로 증가하는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 한 것이다.
국토부는 재건축 규제 완화를 검토하고 있지만 개발이익을 환수할 수 있는 장치 마련을 전제로 할 것이라는 입장이다.
