토지보상에 따른 양도세 등 세금문제 집중해부
대규모 신도시·혁신도시 개발 등이 추진되면서 지난해와 올해 그리고 내년 중에 토지보상금으로 풀렸거나 풀릴 돈이 전국적으로 35조원을 상회할 예정이다. 이 금액은 우리나라 한 해 정부 예산의 20%에 육박할 것으로 보인다. 특히 올해 하반기 중 풀릴 보상금 규모가 20조원으로 지난해 택지개발에 따른 보상금의 두 배에 이를 것이라는 예상이어서 하반기 주식시장 및 부동산 시장의 활황이 예상된다.
지난해에 풀렸거나 지금까지 집행된 주요 개발보상비는 10조원을 상회한다. 부산, 대구, 울산, 광주, 원주, 전주, 진천, 김천, 진주, 서귀포 등 전국 10개 혁신도시에서 보상금으로 나간 돈이 4조5000억원, 무안, 충주, 무주 태안 해남 등 기업도시 6곳에서 풀렸거나 풀릴 보상비도 3조원을 넘었을 것이라고 한다.
아울러 올 상반기 보상이 집행된 양주 옥정신도시에서 풀린 돈도 2조원을 넘는다. 이것만 따지더라도 9조5000억원을 넘을 가능성이 크다. 여기에 2006년에 시작된 인천 영종지구 보상금 5조원 가운데 지난해 이월지급분 등을 더하면 신도시에서 나올 돈만 10조원을 훌쩍 넘어섰다.
특히 올해 하반기에는 지금보다 더 많은 보상금이 예상된다. 풀릴 보상금만 20조원이 넘는다. 아울러 수도권에 집중되는 것이 특징이다. 인천 검단지구에서 풀리는 토지보상비가 5조원, 파주3지구가 3조3000억원, 동탄 2지구 신도시가 6조원가량이어서 3개 지구만 따지더라도 보상금은 14조3000억원에 이를 전망이다. 여기에 송파신도시, 평택, 양주 회천지구 등에서도 하반기나 내년 초쯤 보상이 시작될 가능성이 높다.
 |
그럼, 우리 FC, FP, PB들이 왜 토지보상에 관심을 가져야 하는가?
첫째는 정부의 토지보상 사업이 주는 유동성의 영향력이다. 한국은행 금융통화위원회가 2007년8월9일 콜금리 목표치를 0.25%포인트 인상, 6년1개월 만에 가장 높은 연 5.0%로 끌어올렸다. 금통위는 사상 처음으로 두 달 연속 콜금리를 인상하는 초강수를 두었다. 그 후 지금까지 11개월 째 금리를 동결 중이다. 미국의 신용 경색과 고유가 등 불안 요인들이 상존하고 특히 하반기에 토지보상금 등이 집중적으로 풀릴 경우를 염두에 둔다면 하반기에 한국은행이 콜금리를 올릴 것이 확실하다.
필자가 이렇게 확신하는 이유는 한국은행이 그 때 당시 콜금리 인상의 이유로 내세운 유동성 증가의 원인이 무엇인지를 알면 하반기에 콜금리를 올릴 수 밖에 없는 이유를 알 수 있기 때문이다.
그 때 당시 시중에 유통되는 돈의 총량은 1,900조원 정도였다. 문제는 이 총량이 불과 1년 사이에 200조원 증가했다는 사실이다. 경제성장이 4～5%에 불과한 현실에서 통화증가량이 3배나 된다는 것은 아무래도 비정상적이었다. 그때 당시6개월에 100조원씩, 1년에 200조원이 늘어난 요인은 세 가지였다.
하나는 반도체, 조선, 자동차, 해외건설 등 수출증가율이 10% 이상씩 늘어난 것이었다. 두번째는 국내 금융기관, 특히 외국계 은행들의 단기 차입금 급증이었다. 그리고 마지막으로 정부당국의 20조원에 달하는 토지보상금이었다. 따라서 다른 대외 요인을 감안하지 않더라도 하반기에 한국은행이 콜금리를 인상하는 것은 확실하다.
이런 유동성 증가는 향후 주가 및 부동산 시장의 긍정적인 요인이다. 먼저 필자가 토지보상 업무를 담당했던 김포신도시 소재 D증권 지점장에 따르면 지난 1년 동안 우리 지점에 모인 돈만 해도 일반 지점의 10년 자금 정도라는 것이다. 아울러 주식형 펀드 판매 상위 4개 증권사의 지역별 판매액을 합산해 보면 지난해 상반기 충청도 지역 펀드 판매액은 2006년 말 대비 7.5% 늘어났다. 이는 서울지역의 증가보다 더 큰 수치였다. 이는 행정중심복합도시가 들어서는 충청지역에 풀린 보상금 때문이었다.
부동산 시장의 경우, 6월의 종부세 과세 기준일, 양도세 중과 등으로 상반기 부동산 시장, 특히 아파트 시장이 약세를 면치 못했으나 향후 토지보상금 등이 풀리고 유가가 떨어진다면 올 하반기부터 본격적인 강세가 예상된다. 이렇게 토지보상의 유동성 증가에 따른 주가 및 부동산 시장의 강세예상은 FC 등이 고객의 재테크나 재무설계에 있어서 전략적 자산배분에 큰 영향을 미치리라 사료된다.
둘째는 단기간에 유효수요를 가진 가망고객의 확보이다. 예를 들면 토지보상비가 많은 곳에 수입차 판매가 늘어나는 현상이 두드러지고 있다. 신도시가 들어서는 경기 화성시 동탄면의 경우에는 올 상반기에만 90대의 수입차가 팔려 나갔다. 지난해 같은 기간보다 무려 136.8%나 급증했다.
금융권의 예를 하나 더 들어보자. 작년 토지보상 금액 약 20조원 중 대부분이 농협을 위시한 은행권에 흘러 들어갔다.
증권사의 경우 우리투자증권 및 삼성증권이 각각 약 7,000억원을 유치하였으며 동양종금증권도 약 2000억원을 유치한 것을 알려졌다. 참고로 은행은 토지보상자 중 현지인이 타겟고객이며 증권회사는 토지보상자 중 부재지주가 타겟고객이다.
아울러 보험회사는 토지보상자 중 장기적인 관점에서 노후자금 및 안전한 상속을 원하는 고객이 타겟고객이 될 수 있다. 왜냐하면 토지보상자중 상당수가 토지보상자금에 대한 가족 및 친척들의 불화로 비참한 결과가 많이 빚어지기 때문이다.
따라서 특히 보험 FC 등은 '상속형 연금' 등의 가입을 통해 토지보상자 본인에게는 노후자금의 걱정을 덜 수 있고 연금이 개시되면 자녀 및 친척들로부터 완벽하게 자금이 보호할 수 있음을 물론 피보험자 사망시 원금에 대하여 법정 상속인이 수령하게 함으로써 토지보상자들의 니즈를 충족시킬 수 있을 것이다.
셋째는 2007년부터는 토지보상과 관련하여 세제가 토지보상을 받을 분들 입장에서 보면 상당히 불리하게 개정되었다. 먼저 2007년부터 양도소득세 실가과세가 전면 시행되었다.
물론 2006년부터 실지거래가액으로 양도소득세가 개정 되었으나 2006년까지는 조세특례제한법 제85조(지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례) 규정에 의하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함)하는 경우로서 사업예정지구지정일, 사업인정고시일로부터 소급하여 2년이 되는 날, 소득세법 제104조의 2 규정에 의한 지정(투기)지역 지정일 중 가장 빠른 날 이전에 취득(상속받은 경우에는 피상속인 취득일)한 부동산을 2006.12.31 이전에 양도하는 경우에 기준시가로 신고할 수 있었다. 그러나 이 규정이 2006년 12월 31일자로 일몰됐다. 즉, 규정이 없어진 것이다.
다음으로 개정된 것은 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 중과 규정이다. 즉, 1세대 2주택자에 대해서는 50%의 양도소득세율이 적용되며 장기보유특별공제도 적용이 안 된다. 물론 2006년부터는 1세대 3주택 이상 양도자에 대해서는 60%의 양도세율 적용 및 장기보유특별공제도 배제 된다.
또 다른 개정은 소위 '비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과'이다. 비사업용 토지란 일정기간 동안 부재지주 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 잡종지 등 사업용으로 사용되지 않는 토지를 말하는 것으로 중과 내용은 1세대 3주택자 중과규정과 마찬가지로 ▲60%의 양도소득세율 적용, ▲장기보유특별공제 적용 배제가 적용된다. 비사업용 토지 판정은 실무상 매우 중요하므로 다음 칼럼에서 구체적으로 기술한다.
특히 토지보상에 대한 양도소득세 개정으로 ‘증여 후 양도행위의 부인’ 적용시 제한기간이 3년에서 5년으로 연장 되었다. 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여 받은 자가 그 증여일로부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보겠다는 것이다.
여기서 양도소득세를 부당하게 감소시킨 경우는 증여 후 양도한 경우의 각각의 증여세와 양도소득세와의 합계액이 증여를 하지 아니하고 당초 증여자가 바로 양도했을 경우의 양도소득세와 비교했을 때 전자가 후자보다 작은 경우를 말한다. 여기서 증여 후 양도행위의 부인 규정이 적용되면 당초 증여시 부과된 증여세는 부과가 취소되어 환급 된다.
이렇게 토지보상과 관련되어 강화된 양도소득세제에 대하여 FC, FP, PB 등이 토지보상 고객을 대상으로 관심을 불러 일으키고 필자와 같은 토지보상 전문 세무사 등을 연결시켜 세금문제 등을 해결해 준다면 쉽게 고객들이 쉽게 보험상품 등을 가입할 수 있을 것이다.
지금까지 토지보상 예정현황 및 FC, FP, PB들이 토지보상에 관심을 가져야 하는 이유를 살펴 봤다. 필자가 경험한 바로는 토지보상 자산유치를 위해 우리나라를 대표하는 금융회사들은 상당한 관심을 기울이고 있다. 다만 토지보상 자산유치 특성상 아직 보험업계 FC 등은 관심을 덜 갖는 것 같다.
항상 그렇듯이 먼저 시작하는 사람이 좋은 성과를 얻는다. 부디 이 칼럼이 기존의 은행 PB, 증권사 FP는 물론 보험사 FC들에게 토지보상의 명확한 개념을 잡아서 토지보상 자산유치의 단초가 되었으면 한다.
<교육안내>
09월25일(목) 10:00~17:00 알기 쉬운 토지보상과 세일즈 전략
조영복 세무사 : 조세일보 칼럼리스트, 토지보상 전문 세무컨설턴트, 임&조 세무회계사무소 대표
