오피스텔 0.3%↓ 2년 연속 하락, 상업용 건물 상승 전환
◆ (이미지: 클립아트코리아 제공)
국세청은 상속세 및 증여세법 제61조와 소득세법 제99조에 따라 2025년 '오피스텔 및 상업용 건물 기준시가'와 개별고시되지 않는 일반건물의 '건물 기준시가 계산방법'을 정기 고시한다고 31일 밝혔다.
'기준시가'는 시가를 알 수 없는 오피스텔과 상업용 건물의 '상속·증여세 및 양도소득세' 과세에 활용되며, 재산세·종합부동산세와 같은 '보유세 및 건강보험료' 등 사회보험료 부과에는 적용되지 않습니다. 재산세·종부세 및 건강보험료 등은 행안부의 '시가표준액'이 적용된다.
◆ 연도별 오피스텔, 상업용 건물 기준시가 변동률.
이번 고시 물량은 오피스텔 128만호, 상가 112만호 등 총 240만 호로 전년보다 5.1% 증가했으며, 기준시가는 오피스텔이 전년 대비 평균 0.30% 하락하고, 상업용 건물은 평균 0.51% 상승했다.
고시된 기준시가는 내년 상속·증여하거나 양도하는 분부터 적용되며, 고시된 부동산의 가격조사 기준일은 올해 9월 1일이다. 고시된 금액은 각 호별 단위 면적(㎡)당 가액으로, 각 호별 기준시가는 고시가액에 해당 호의 면적(전용면적과 공유면적의 합)을 곱해 산정된다.
'오피스텔'은 고금리와 경기침체 등으로 인해 서울(1.36%)과 강원(0.48%)을 제외한 모든 지역이 2년 연속 하락했다. 1㎡당 기준시가는 서울 강남구의 ASTY 논현이 1597만원으로 가장 높았고, 5년 연속 최고가였던 더 리버스 청담(1285만원)은 신축 오피스텔에 밀려 4위로 내려갔다.
'상업용 건물'은 외국인 관광객 등 유동인구 증가에 힘입어 서울(0.85%)･광주(1.11%) 등 일부 지역을 중심으로 소폭 상승했다. 1㎡당 기준시가 최고가는 송파구의 잠실주공5단지종합상가가 2595만원으로, 전년도 최고가였던 동대문종합상가 디동(2382만원)과 순위가 뒤바뀌었다.
◆ 오피스텔, 상업용 건물 기준시가 열람 방법.
정기 고시된 내년도 기준시가는 국세청 홈택스 혹은 손택스에서 31일부터 열람할 수 있다(전체메뉴>상담·불복·제보>기타>기준시가 조회>오피스텔 및 상업용 건물).
한편 정기 고시지역은 오피스텔은 전국이며, 상업용 건물은 수도권(서울·인천·경기), 광역시(대전·광주·대구·부산·울산), 세종시다. '고시대상'은 올해 8월 말까지 준공됐거나 사용승인된 것으로, 구분 소유된 오피스텔 전체 및 일정 규모(근린생활시설·판매시설이 포함된 건물면적이 3000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 건물 전체다.
국세청은 "기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계자는 재산정을 신청할 수 있다"면서 "재산정 신청은 내년 1월 2일부터 31일까지 가능하며, 접수된 물건에 대하여는 재조사해 그 결과를 그 다음달인 2월 28일까지 통지할 예정"이라고 밝혔다.
■ 일반 건물의 건물 기준시가 계산방법 고시
국세청은 호별로 기준시가가 구분 고시되는 오피스텔 등을 제외한 '일반 건물의 건물 기준시가 계산방법'도 고시했다. 건물 기준시가는 신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수 등을 곱해 산출되며, 상속·증여의 경우 개별특성조정률을 추가로 반영해 계산된다.
◆ 일반 건물 기준시가 계산 방법.
주요 조정사항으로 건물 신축가격기준액(㎡당 85만원)은 원자재 상승률 등을 반영해 전년보다 2만원 상향됐고, 공시가격 현실화율 및 과세 형평성 등을 감안해 구조·용도·위치 지수가 조정됐다.
국세청은 '건물 기준시가 자동계산 서비스'를 제공하고 있다. 국세청 홈택스(손택스) 건물 기준시가 조회화면에서 해당 건물의 건축물대장에 표기된 구조·용도·신축연도와 토지 공시지가를 입력하면 기준시가가 자동 계산된다.
또한 국세청은 "계산사례 및 작성요령 등을 수록한 '건물 기준시가 계산방법 해설' 책자를 내년 1월 중 국세청 누리집에 실을 예정"이라며 "건물 기준시가 계산시 활용하시기 바란다"고 전했다.
