임대인, 위임사항 최소화..돈 직접 관리
전세 수요 증가와 전셋값 상승 등을 틈타 세를 놓는 임대인이나 세를 구하는 임차인을 상대로 전셋돈을 가로채는 사건이 빈발함에 따라 국토해양부가 전세 사기의 유형을 소개하고 이를 예방하는 방법을 제시했다.
국토부 관계자는 23일 "사기 피해를 보더라도 주의·확인 의무를 게을리 한 임대인이나 임차인에게도 일정 책임이 돌아가는 만큼 다소 번거롭더라도 신분 확인을 철저하게 하고, 보증금 등은 임대-임차인이 직접 주고받는 게 안전하다"며 주의를 당부했다.
◇전세 사기 주요 유형= 우선 건물 관리인의 이중계약을 꼽을 수 있다.
오피스텔이나 원룸 등의 임대인으로부터 부동산 관리와 임대차 계약을 위임받은 중개업자나 건물 관리인이 집주인에게는 월세 계약을 했다고 속이고 실제 임차인과는 전세 계약을 한 뒤 전세 보증금을 가로채는 방식이다.
중개업 등록증이나 신분증을 위조하는 예도 허다하다.
무자격자가 중개업 등록증 또는 자격증을 빌려 부동산 중개사무소를 차리고 월세로 여러 채의 주택을 임차하고 나서 중개업자와 집주인으로 신분을 위장해 여러 전세 구입자와 중복 계약을 체결해 전세 보증금을 '꿀꺽' 하는 수법이다.
월세 계약을 하고 세든 사기꾼이 주택 소유자의 신분증을 위조해 집주인 행세를 하면서 다른 임차인과 전세 계약을 한 뒤 보증금을 갖고 튀는 일도 있다.
검찰이 최근 강남 일대의 고가 아파트를 월세로 빌린 뒤 계약 때 알게 된 집주인 인적사항에 자신들의 사진을 붙이고서는 집주인인 양 전세를 놔 14억여원의 보증금을 받아 가로챈 일당을 기소한 것이 그 예다.
중개업자가 임대차 중개 때 소음이나 누수 등 대상 건물의 하자를 정확하게 설명하지 않아 임차인에게 피해를 주는 것도 거짓 정보 제공의 한 유형에 속한다.
◇임차인 유의사항= 중개업자와 거래 상대방의 신분을 꼼꼼하게 확인하고 거래해야 안전하다.
해당 시·군·구청 중개 업무 담당 부서에서 중개업 등록번호, 공인중개사 자격증, 중개업자의 성명·주소·주민등록번호, 전화번호 등을 알아낼 수 있다.
또 임차 건물 소유자가 맞는지 확인하고 계약금, 중도금, 잔금을 거래 상대방에게 지급할 필요가 있다.
신분증이나 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등을 대조하면 된다.
특히 신분증을 위조한 경우에는 진위 확인이 곤란하므로 다양한 방법으로 체크하고 소유자 등이 신분 확인에 미온적일 때는 절대 조급하게 서둘러서는 안 된다.
건물 소유자로부터 위임을 받은 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자에게 실제 위임 여부나 계약 조건 등을 직접 물어보고 위임장이 위·변조되지 않았는지 살펴봐야 한다.
국토부는 아울러 주변 시세보다 가격 등의 거래 조건이 월등하게 좋으면 '사기 가능성이 농후하다'고 일단 의심하고 접근해야 한다고 강조했다.
이런 때는 해당 건물의 권리관계, 위치, 환경, 소유자 등을 직접 확인하는 한편 주변 사람들의 의견을 들어보고 결정할 필요가 있다.
이밖에 계약하기 전에 들어갈 건물의 상태, 구조, 환경 및 누수, 소음 등 하자 여부를 낮이나 조명이 밝은 상태에서 유심히 점검해야 한다.
◇임대인 유의사항= 건물 관리를 맡긴 관리인이 전세 보증금을 빼돌리는 사기 사건에서는 임대인에게 상당한 책임이 전가되므로 계약 사항을 꼭 확인해야 한다.
예컨대 관리인이 집주인에게는 월세 계약을 했다고 하고, 임차인에게는 전세 계약을 한 뒤 보증금을 가로챈 경우 판례에 따르면 임대인의 책임을 60% 이상으로 산정한다는 것이다.
따라서 '전·월세 계약에 대한 모든 권한과 보증금·월세 징수를 맡긴다'는 식으로 포괄적인 위임은 자제하고 위임장과 인감증명서는 수시로 변경하면 좋다.
또 관리인이 임대인 의사와 달리 계약을 하지 못하게 위임 사항을 명확히 하고, 관리인이 보증금을 받지 못하도록 조치할 필요도 있다.
임대차 계약 시 임차인이 임대인과 통화하고 나서 서명하도록 하도록 하는 한편 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 입금하도록 한다는 것이다.
임대차 계약이 월세인지 전세인지 전화나 현장 방문 등을 통해 주기적으로 확인해야 한다.
관리인에게 인감증명서, 도장, 통장을 내주고 계약과 전·월세 보증금 등의 관리를 전체적으로 맡기면 사기 사건을 유발할 공산이 매우 크고, 이 경우 임대인 자신에게 가장 큰 책임이 돌아온다는 사실을 명심해야 한다.
