강남권 재건축, 집값 오르고 거래 살아날 조짐
건설업계는 수도권 미분양 못 털어내 '끙끙'
4·1부동산종합대책의 양도소득세 면제기준을 기존주택뿐 아니라 신축·미분양주택에도 적용하는 것으로 바뀌면서 강남권 재건축과 건설업계의 희비가 엇갈렸다.
국회 기획재정위는 19일 조세소위원회를 열어 여야정 협의체가 합의한 양도세 면제 기준(전용면적 85㎡ 또는 6억원 이하)을 신축·미분양주택에도 적용하기로 했다.
'면적제한 없이 9억원 이하'였던 당초 기준이 뒤집힌 셈이다.
기존주택이 면적 또는 가격 기준 가운데 하나만 충족해도 양도세를 면제받을 수 있게 되자 새로 수혜 대상에 포함된 강남권 재건축은 쾌재를 부르고 있다.
반면 4·1대책 발표 직후까지만 해도 이번 기회에 중대형 미분양을 해소하고 올해 분양을 앞둔 중대형도 무난히 처리할 수 있을 것이라는 기대감에 들떴던 건설업계에서는 볼멘소리가 터져나왔다.
◇ 강남권 재건축아파트 "이렇게 좋을 수가"
21일 부동산114에 따르면 기존주택에 대한 양도세 면제 기준 완화 소식이 나온 뒤 4월 셋째주 서울 아파트값이 6주만에 하락세를 멈췄다.
서울 25개구 가운데 19개구에서 여전히 하락세가 이어졌지만 재건축 아파트값의 오름폭이 전주(0.04%)에 비해 4배 이상 커진 0.17%에 달해 낙폭을 상쇄했다.
특히 '작고 비싼' 재건축 아파트가 밀집해 양도세 면제 효과를 톡톡히 누릴 수 있는 송파구와 강남구 등 2개구는 아파트값이 각각 0.17%와 0.02% 상승했다.
분위기가 반전하자 재건축 아파트 인근 공인중개사들은 '즐거운 비명'을 지르고 있다.
강남구 개포동 J부동산의 한 관계자는 "여야정 협의체 발표가 나온 직후 개포주공아파트 거래가 2건 성사됐다"면서 "국회 상임위원회 통과를 기다리는 대기 수요도 많아 추격 매수세가 붙을 가능성이 높다"고 귀뜀했다.
송파구 잠실동 P공인도 "하루만에 잠실주공5단지 3건이 팔렸다"면서 "3월 말 9억7천만원에 매매됐던 전용 103㎡ 중층 물건이 10억1천800만원에 나갔다"고 전했다.
4·1대책 여파로 1가구 1주택자의 집은 다주택자의 집보다 몸값이 1천만∼2천만원 더 올라갔다.
강동구 둔촌동 D부동산의 한 관계자는 "매수자들이 1주택자 물건만 찾는다"면서 "둔촌주공1단지 전용 51㎡는 5억7천만원짜리 1주택자 물건에 매수 문의가 몰리고 1천만원 저렴한 다주택자 물건은 안 빠지고 있다"고 말했다.
개포주공1단지 역시 똑같은 전용 41㎡가 다주택자 집은 6억8천500만원, 1주택자 집은 7억1천만원에 나왔다.
취득세만 4월 1일로 소급 적용하고 양도세는 상임위 통과일인 22일부터 적용하겠다는 방침이 알려지자 계약 날짜를 고쳐달라는 문의도 빗발쳤다.
한 공인중개사는 "양도세만 소급 적용해주지 않는 건 헷갈리기만 하고 아무 실효성이 없다"면서 "어차피 미리 계약한 사람들도 계약서 날짜를 고치거나 잔금 날짜만 22일 이후로 미루면 되는 것이 아니냐"고 반문했다.
양도세 면제 기준을 좀 더 명확하게 다듬어야 한다는 지적도 나왔다.
매도인이 1주택자 또는 일시적 2주택자라는 것을 어떻게 증명할 것인지, 해외영주·시민권자의 국내 주택은 1주택으로 간주되는지, 건축대장과 등기부등본상 면적이 다른 주택은 어떤 기준을 적용할 것인지 등이 관심사다.
가령 둔촌주공아파트의 경우 건축대장을 보면 전용 85㎡ 이하지만 등기부등본 상으로는 85㎡를 초과하는 평형대가 있어 양도세 혜택 적용 여부에 혼란을 겪고 있다.
◇ 기대감 부풀었던 건설업계는 '날벼락'
4·1대책 발표 직후 건설업계는 축제 분위기였다.
정부가 9억원 이하 신축·미분양주택에 대해 양도세를 물리지 않겠다는 방침을 내놓자 미분양 사업장에는 문의전화가 부쩍 늘었고, 남은 물건 가운데 층과 향이 좋은 집을 미리 선점하려는 가계약도 잇따랐다.
그러나 '전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하'로 기준이 강화되자 수도권(서울·경기·인천) 중대형 아파트의 양도세 면제는 물거품이 됐다.
국토교통부에 따르면 2월 말 수도권의 미분양 아파트는 총 3만3천674가구다. 이 가운데 전용 85㎡를 초과하는 중대형이 1만9천930가구로 59.2%를 차지하고 있다.
그러나 '악성 미분양'으로 꼽히는 준공 후 미분양만 따지면 전체 1만5천737가구에서 중대형 비중이 75.5%(1만1천877가구)에 달해 문제가 더 심각하다.
준공 후 미분양이 늘면 건설사는 분양대금에서 가장 큰 비중을 차지하는 잔금을 받을 수 없어 현금흐름이 악화된다.
국토부는 당초 수도권 미분양주택 2만9천830가구(88.6%)가 양도세 혜택을 받을 전망이었지만 기준 변경에 따라 수혜 대상이 2만2천975가구(68.2%)로 축소됐다고 밝혔다. 종전보다 20.4%포인트 감소한 것이다.
대형 A건설사의 한 관계자는 "최근 계약 날짜를 비워두고 상임위를 통과하면 계약하겠다는 가계약 건수가 늘었는데 손님들을 다 놓치게 생겼다"고 애를 태웠다.
또 다른 B건설의 관계자는 "가장 큰 골칫거리인 수도권의 중대형 미분양이 빠져 허탈하다"면서 "그냥 둬도 잘 팔리는 중소형에만 혜택을 주고 강남 재건축을 다 풀어주는 거야말로 특혜가 아니냐"고 분통을 터트렸다.
현대건설·삼성물산·현대엠코 등이 올해 2천여가구의 분양을 앞둔 위례신도시 사업장은 중대형이 대다수라 걱정이 크다.
현대건설의 한 관계자는 "위례신도시는 전 평형이 전용 85㎡ 이상이고 분양가는 7억∼8억원대라 혜택에서 배제됐다"면서 "4·1대책으로 상대적인 박탈감이 커져 실수요자와 투자자가 모두 중대형을 외면할 것"이라고 우려했다.
현대엠코도 "수혜 대상에 포함되려면 평균 1천700만원 선인 3.3㎡당 평균 분양가를 100만원 이상 낮춰야 하는데 현실적으로 어렵다"면서 "마케팅 전략을 새로 짜야 할 것 같다"고 전했다.
전문가들은 중대형 미분양에 대한 대책이 절실하다고 입을 모았다.
박원갑 국민은행 WM사업부 부동산전문위원은 "신축과 미분양주택에 같은 잣대를 들이대는 것은 현실과 맞지 않는다"면서 "시장을 짓누르는 중대형 미분양을 걷어내야 전체 부동산경기를 살릴 수 있다"고 전망했다.
부동산114 임병철 리서치팀장은 "작년에도 9.10대책을 발표해 9억원 이하 미분양에 대해 양도세를 감면했지만 기간이 워낙 짧아 효과를 보지 못했다"고 덧붙였다.
당시 건설업계는 9.10대책을 기점으로 분양가를 할인하는 등 대대적인 미분양 판촉에 나섰지만 현재 수도권 미분양은 작년 9월 3만38가구보다 오히려 3천636가구 더 늘어났다.
